Actualmente, el mercado inmobiliario industrial en México muestra una importante oportunidad para la inversión, la cual se ha venido acelerando debido al boom de nearshoring. El mercado inmobiliario industrial en México se presenta como el de mayor tamaño de América Latina, con alrededor de 73 millones de m2 durante 2022, ubicándose por arriba de mercados como Brasil, Perú, Argentina y Colombia, debido al alto potencial de desarrollo y los factores económicos que hacen atractiva la inversión.
La palabra nearshoring está presente en todo el sector de la construcción de parques industriales, generando empleos y propiciando la llegada de empresas extranjeras dispuestas a invertir dinero en el país, para impulsar el desarrollo de las comunidades y sus habitantes.
De acuerdo con estimaciones del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), las oportunidades de nearshoring en el mediano plazo para Latinoamérica alcanzarán los 78,000 millones de dólares en nuevas exportaciones de productos y servicios, dónde México estaría llevándose 35,000 millones de dólares para consolidarse como uno de los mayores beneficiarios de este fenómeno en la región.
Ante este boom, el reto para México en el segundo semestre del 2023 será la escasez de espacios industriales que comienza a acentuarse, especialmente en los mercados de la frontera norte, los cuales han tenido la mayor demanda ante el efecto del nearshoring. En ocasiones, frente a la demanda, en lugar de hacer una buena inversión, las empresas adquieren terrenos que no tienen el valor que prometieron o no están debidamente reglamentados.
ESCALA, empresa pionera y líder en México en la administración profesional de proyectos de construcción, enlistó los puntos más importantes que se deben tomar en cuenta a la hora de comprar un lote industrial.
Francisco Tijerina, director de desarrollo de negocios de ESCALA, mencionó que la construcción de un parque industrial genera ventajas, que varían en relación con el tamaño y especificaciones propias del proyecto.
Plusvalía. Analizar qué ofrece el terreno industrial que se está vendiendo. Pueden ser cosas mínimas, desde servicios básicos hasta vialidades o infraestructura pertinente. Todo lo que le agregue valor actual y a futuro.
Ubicación. Los dueños de las empresas no deben irse por lo más barato sino por lo que realmente necesite la compañía. ¿El terreno considerado está cerca de vialidades principales? ¿Está cerca de puertos o aeropuertos, por si se requiere exportar a otros países? La ubicación está ligada a la plusvalía, así que debe elegirse bien para que en el futuro el valor del terreno incremente.
Uso de suelo. Para el tipo de actividad industrial, esto es vital. Asegurarse de que el terreno cuente con todos los permisos necesarios. De acuerdo con la Norma Mexicana de Parques Industriales (NMX-R-046-SCFI-2015), un parque industrial es un terreno delimitado que cumple con los siguientes criterios:
- Cuenta con título de propiedad, permisos y diseño para la operación de plantas de manufactura o centros de distribución. Se ubica cerca de las principales rutas de comercio y de zonas urbanas para facilitar el acceso a los mercados, proveedores, mano de obra, servicios educativos, de vivienda y salud.
- Ofrece infraestructura y equipamiento para la industria, además de servicios básicos como agua, energía eléctrica, telecomunicaciones, gas natural, espuela de ferrocarril, plantas de tratamiento de agua, entre otros.
- Operan bajo un reglamento interno y tiene una administración que coordina la seguridad, el buen funcionamiento de la infraestructura, la promoción de los inmuebles y la gestión general de trámites y permisos ante autoridades.
- Infraestructura. Cuando se compra un terreno industrial, se debe tener algunas consideraciones para poder llevar a cabo actividades de transformación, manufactura o logística que requieren de una infraestructura especializada.
- Tamaño de los espacios: Contar con un desarrollo de gran tamaño es primordial para aquellas empresas que utilizan maquinaria de gran tamaño al ejercer sus actividades.
- Servicios adecuados: A diferencia de las empresas comerciales, algunos tipos de máquinas requieren cargas de voltaje superiores y un correcto control de acceso, en especial a áreas restringidas donde se maneje material peligroso o sean zonas de alto riesgo.
- Sistemas de logística: Las empresas que además de producir distribuyen, requieren de amplios espacios para bodegas y para maniobrar camiones de transporte de materiales y productos.
- Seguridad. Elemento que siempre debe considerarse para mantener resguardadas las operaciones de la empresa, tan importante es la seguridad interna del personal, como externa. Contar con una caseta en la entrada del lote ayudará a evitar cualquier inconveniente en materia de seguridad.
En conclusión, la demanda de los espacios industriales en México en esta era del nearshoring se concentra en la fabricación y manufactura de productos, con cerca del 32% del total del inventario. En segundo lugar se encuentran los espacios destinados a logística, con aproximadamente el 31% del total de m2 industriales, y la industria automotriz representa 14% del total del inventario.
