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Guanajuato

Inmobiliaria 

Mercado inmobiliario logístico repuntará en el bajío

Por Lizete Hernández. Junio 2020

En Guanajuato, el mercado inmobiliario logístico mitigará la caída en la demanda de centros manufactureros

Los mercados industriales en la parte que corresponde al ciclo de expansión se encuentran creciendo; no obstante, la cadena de suministro sufrirá cambios a corto y mediano plazo, esto es debido a que la demanda se restringirá y, por ende, surge una débil demanda en productos de lujo.

Asimismo, el aumento del dólar en el sector inmobiliario podría traer consigo buenas noticias a los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) y arrendadores, consideró Javier Lomelín, CEO de Colliers México, quien añadió que, por otra parte, el e-commerce avanza rápidamente y la pandemia aceleró también el consumo virtual, requiriendo más espacios para el almacenaje más que para la ocupación.

“La parte de logística y distribución se verá modificada; sin embargo, vemos que la tendencia va hacia los espacios para almacenaje, pues muchas empresas –dadas las circunstancias– optaron por el e-commerce y esto les obliga a tener stock de productos listos para su envío”, refirió.

En cuanto al mercado de oficinas, Lomelí dijo que se encuentra en un experimento social masivo por el home office, con expectativas a la baja, aspectos que afectarán el rendimiento.

Con relación al mercado de retail, como es el comercial, entretenimiento y locales comerciales, será otro de los afectados con efectos inmediatos, no obstante, estos giros han adecuado su cadena de suministro, así como sus tiempos de entrega, lo cual juega un papel importante en esta etapa económica mundial.

PANORAMA EN GUANAJUATO

La suspensión de las actividades no esenciales dejó a diversos sectores en stand by, no obstante, la industria inmobiliaria ha tomado esta estrategia como parte de sus planes de crecimiento redirigiendo sus proyectos. Los efectos de cada segmento se han presentado de manera escalonada, tal es el caso del giro logístico, pues aunque aún no se tienen cifras exactas, el comercio electrónico ha sido una de las actividades que podría repuntarse en la región de Bajío.

En el caso de Guanajuato, los programas que están impulsando instituciones como la Coordinadora de Fomento al Comercio Exterior para que las empresas inicien a vender por internet, han dejado buenas expectativas para el sector logístico pues esto podría recaer en una alta demanda por espacio industrial.

La mayor parte de estos mercados cuentan con alta vocación manufacturera, entre ellos destacan Guanajuato, Saltillo, San Luis Potosí, Aguascalientes, Querétaro, entre otros. Además están los de infraestructura mixta, con oferta de espacio manufacturero y logístico como son Guadalajara, Monterrey y Tijuana, mientras que existen otros con un componente mucho más enfocado en la oferta logística, como la Ciudad de México.

Así lo han dado a conocer compañías líderes en servicios inmobiliarios como Colliers y Prologis; así como los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras), que tienen presencia en Guanajuato como Fibra HD, SiiLa y Fibra MTY, las cuales han pronosticado que tras el panorama de confinamiento, el sector industrial con vocación logístico se verá favorecido en las regiones anteriormente mencionadas, lo que impactará de manera positiva en las tasas de demanda de mercados con este tipo de infraestructura.

La plataforma Solili proporciona información sobre la actividad del mercado inmobiliario y refirió que en el periodo enero-abril de 2020 los mercados del Bajío (Guanajuato, San Luis Potosí y Aguascalientes), sumaron en conjunto una cifra de demanda de cerca de 45,000 m², concentrando el 70% del mercado en Guanajuato.
El estado ha mostrado ser punto estratégico para el desarrollo de infraestructura inmobiliaria logística, aunada a la que ya cuenta debido a su ubicación y los precios competitivos de los edificios industriales, lo cual mitigará la caída de espacios por parte de la industria manufacturera automotriz, específicamente.

MERCADO INMOBILIARIO: RESILIENTE

Una Fibra es un vehículo de constante crecimiento, es así como Javier Llaca, director de operaciones de Fibra MTY concibe la naturaleza misma de este tipo de organizaciones, pues aunque los proyectos de crecimiento para 2020 se han modificado, se tiene la confianza en que gracias a la naturaleza del mercado inmobiliario, es un sector resiliente, pues ha enfrentado grandes embates desde su origen.

Respecto al tipo de producto en donde han decidido invertir, con tiempo de ventaja determinan industrialmente las zonas más atractivas, siendo la zona norte y noroeste la que tiene el mayor corredor industrial y se ve beneficiado por el Tratado de Libre Comercio entre EE.UU. y Canadá, además de conectarse con el Bajío, lo cual le da una ventaja competitiva a sus productos por la conectividad con los mercados de Norteamérica.

“Para el tema del Bajío, una parte importante de nuestro portafolio tiene que ver con la industria automotriz y proveedores que se les llama de primer contacto, usualmente son empresas multinacionales con contratos de muy largo plazo con las grandes armadoras de automóviles, entonces es un mercado que nos gusta porque le da mucha certeza y predictibilidad”, mencionó.

Dijo que este tipo de características con las que cuenta el Bajío, son atractivas para cualquier Fibra inmobiliaria, explicó que este tipo de mercados se dibujan como una “T” que baja desde los estados fronterizos hasta el Bajío, siendo esta trazabilidad, una constante de negocio e inversión en propiedades industriales.

ENCUESTA A CLIENTES

El equipo de Colliers a nivel global realizó una encuesta a 125 clientes en donde les preguntaron qué pasaba con sus transacciones y los proyectos actuales en comparación con su industria y el impacto en su negocio, así como su visión a corto, mediano y largo plazo.

Javier Lomelín explicó que el impacto en el negocio es alto sobre todo en el sector automotriz, medio en manufactura y bajo en la parte de distribución. Los clientes están considerando buscar acuerdos y ajustes en sus rentas para superar la etapa de crisis y recuperación.

“Sus proyectos en proceso no traen cambios, piensan continuar con ello y, de la misma manera, muchos de los empresarios no consideran cambios en cuanto a su demanda de espacio”, detalló.

Respecto a bienes de consumo informó que la mayoría no vislumbra cambios en cuanto a los estatus de transacciones y proyectos ya encaminados, en lo que corresponde a la demanda de espacios, algunos están considerando incrementarlos, una mayoría se mantiene igual y pocos consideran una disminución.
“Los inversionistas tienen una postura de esperar y ver el panorama, los empresarios locales están aún activos, mientras los extranjeros están restringidos por prohibiciones de viajes, por lo que, las transacciones en etapa inicial están en espera y las transacciones en etapa avanzada se están complementando”, refirió.

CONTEXTO GLOBAL

José Carlos Alemán, CEO de SiiLa México, informó que en 2020 se comenzaron a reflejar transacciones a tasas de capitalización más altas; algunos de los jugadores con cierta liquidez aprovecharon durante el primer trimestre de este año la orientación del precio a la baja y con ello buscaron adquirir propiedades a bajo costo.

El entorno inmobiliario es benéfico por la existencia de Fibras, pues refirió que aunque en México se cuenta con un mercado semi profesionalizado en Real Estate, hay otros que están jugando en el campo inmobiliario con grandes expectativas pese a la crisis.

“Me parece que hoy las Fibras están empujando mucho hacia adquisiciones que antes no se podían dar, hoy se tiene una actividad cautelosa pero la crisis no se parece a la que vimos en 2008, el impacto real en 2020-2021 en la parte económica aún podemos estarla analizando”, explicó.

OPORTUNIDADES DE NEGOCIO

El sector inmobiliario es “sano”, pues la oferta y la demanda no está desbalanceada y aunque se detenga la actividad, existe una respuesta inmediata para inyectar recursos a las economías desarrolladas, así lo dio a conocer Luis Gutiérrez, presidente de Fibra Prologis.
Destacó que aunque se viene un periodo difícil, habrá una recuperación, estabilización y, por ende, un crecimiento acelerados tanto en EE.UU. como en México.

“Las Fibras son un mecanismo híbrido y funcionan bien en las épocas de crisis económica porque eventualmente el precio del bien inmueble se empieza a recuperar y además se tiene un flujo que deriva de las rentas y por eso es un activo preferido y defensivo. Creo que es muy rápido para vislumbrar pues se han realizado pocas transacciones, pero el sector está bastante bien capitalizado y no hay una sobredeuda, por lo que es probable que surjan oportunidades”, argumentó.

Por su parte, Feliciano Garciarramos, director general de Fibra HD, mencionó que es difícil encontrar formación de precios, pues desde inicios de año en el sector comercial, las expectativas de los vendedores y las carteras de los compradores eran lejanas, pero aseguró que esto genera oportunidades, pues los Fibras están cotizando en su gran mayoría con descuentos importantes incluso por debajo de sus valores de reposición, por lo que, hay valuaciones muy atractivas y esto llevará a un escenario de normalización.

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