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Estado de México/Puebla

Inmobiliaria 

Sector logístico impulsa el mercado inmobiliario industrial

Por Israel Molina. Enero 2021

La zona centro de México se ha caracterizado por tener un crecimiento industrial dinámico, sin embargo, este año por la crisis derivada de la pandemia del Covid-19 este desarrollo se ha visto impactado; no obstante, las inversiones continúan llegando a la región principalmente por el sector logístico que ha encontrado en esta área el lugar ideal para continuar sus operaciones. 

A finales del 2019 se vislumbraba un panorama alentador para México, pese a enfrentarse a distintos cambios en temas de tratados de libre comercio, políticas internas y externas, entre otros. Sin embargo, de acuerdo con Jaqueline Mejía, de la firma Market Analysis, se ha vivido un año 2020 bastante distinto a lo proyectado, no se contaba que una pandemia vendría a detener completamente toda actividad “no esencial”, afectando a todas las industrias. 

“Esto ha sido todo un reto para los inversionistas, pero de todo desafío viene siempre un área de oportunidad para buscar la adaptación y seguir con un nuevo y mejorado plan estratégico”, sostuvo. 

De acuerdo con la Secretaría de Economía, la Inversión Extranjera Directa (IED) a nivel nacional tiene una acumulación preliminar de 23,482.3 millones de dólares (mdd) el cual representa 9.9% menor contra el año 2019. Para el mismo periodo, hablando del corredor del Centro –que incluye Ciudad de México, Estado de México y Puebla–, el mercado con mayor inversión fue Estado de México con 230.2 mdd, Ciudad de México con 163.3 mdd y Puebla con 5.1 mdd.

 

ABSORCIÓN DE MERCADO

En cuanto a la absorción de mercado, la especialista dijo que la absorción bruta del último año en los tres mercados representa 7.1 millones de pies cuadrados en 58 transacciones, el 70% de ellas extranjeras y el 30% nacionales. 

La industria sobresaliente en este periodo fue el de logística, representando casi el 90% de las transacciones.

En los últimos meses, el mercado mexicano de e-commerce ha aumentado el equivalente a las perspectivas de crecimiento de los siguientes cinco años. Esto ha provocado que los procesos de logística tengan que adaptarse y acelerar sus operaciones, lo cual a su vez ha detonado una mayor demanda de edificios industriales para almacenaje y distribución.

 

 

 

MERCADO EN CIUDAD DE MÉXICO 

En este mercado, la absorción del último año es de 4.7 millones de pies cuadrados, los cuales, el 70% fueron de inventario, 24% en BTS y 6% de expansión. 

Mejía informó que Cuautitlán es el submercado con mayor demanda, pues tuvo una absorción de dos millones de pies cuadrados.

“Los principales clientes son DHL, CEVA, Amazon, Alpura y Grupo Tracción, con jugadores como Parks, Advance, Prologis y Sibra Capital. Se trata de industrias 100% logísticas, predomina con el 41% las de origen alemán y le sigue las de capital mexicano con el 28%”, detalló.

Cabe mencionar que la empresa DHL informó que, durante el periodo 2019-2024, invertirá en México 300 millones de dólares, con lo que potenciarán más de 3,500 empleos. Asimismo, explicó que en 2019 la inversión ascendió a 46 millones de dólares, un estimado de 904 millones de pesos.

El capital está enfocado en un incremento en la capacidad de su Centro de Intercambio de Paquetes ubicado en Cuautitlán Izcalli, al que se invirtieron 19 millones de dólares.

“Con el fin de satisfacer la creciente demanda del mercado motivada por la expansión del comercio electrónico que crece a un ritmo de más del 30% anual en promedio en los últimos años”, explicó la firma.

 

MERCADO EN TOLUCA, ESTADO DE MÉXICO

En Toluca, la absorción presentada es 2.1 millones de pies cuadrados en el último año, de los cuales, el 60% fueron en naves de inventario, 10% en naves BTS y 30% en naves de expansión. 

Destaca que el 55% de las empresas son nacionales y un 20% de procedencia alemana.

Mejía refirió que Toluca es el submercado con mayor demanda, ya que presentó una absorción de 1.1 millones de pies cuadrados. 

“Para el 2020, en el mercado de Toluca, los principales cierres estuvieron a cargo de Dupuis, Henkel, Kavak y Path Logistics con los jugadores Parks, Construye Industrial, Grupo Paragon y Pulso Inmobiliario”, dio a conocer.

 

MERCADO EN PUEBLA 

El mercado de Puebla reportó una absorción de 361,000 pies cuadrados, de los cuales, el 7% representan las naves en inventario y 93% en BTS. 

Detalló que Cuautlancingo es el submercado en donde se llevaron las dos transacciones más representativas –ambas de Vesta– cerrando un BTS con Pepsico y un espacio de inventario con Quickbox. 

“Como bien se observa, la inversión extranjera en este mercado fue rankeada a nivel nacional como una de las más bajas; muchos de los crecimientos lentos en inversión se adjudican a consecuencia de la pandemia Covid-19 en la que hoy aún se vive”, dijo Jaqueline Mejía, de la firma Market Analysis.

“Si hablamos de disponibilidad en la Región Centro (México-Toluca-Puebla) se tiene a YTD (del principio del año al presente) 10 millones de pies cuadrados con 75 edificios: con 72% clase A y 28% clase B. Además hay 10 edificios en construcción que equivalen a 3.4 millones de pies cuadrados”, recalcó.

Asimismo, informó que los jugadores principales que destacan dentro de México Centro son Parks, con sus diferentes espacios y su nuevo parque en Atizapán; Sibra Capital, con sus amplios espacios disponibles; O'Donnell, con parques como Laguna Park o sus nuevas adquisiciones de OD 888; CPA con su próximo complejo industrial en San Martin Obispo; Am Developers, con su nuevo parque Tule 2; Tussie, con sus nuevos World Parks en Cuautitlán, Tultepec, Tultitlán, etcétera.

En Toluca los jugadores más representativos son Construye Industrial, con el parque Martin Park; Artha Capital, con Frontier Toluca Park; Parks, con Toluca Park II y Grupo Paragon, con su stand Alone, entre otros.

Mientras que en Puebla la disponibilidad es en edificios de inventario, los principales desarrolladores son Vesta, Finsa y MPA Group.

 

PRINCIPALES ATRACTIVOS

Desde hace unos años, el Estado de México se ha consolidado como un nodo del sector logístico. La actividad del mercado inmobiliario industrial suma más de 2,000 empresas instaladas en 110 parques industriales. Al tercer trimestre de 2019, la demanda de inmuebles para el sector logístico acaparó un 47% del mercado industrial de la Ciudad de México, Toluca y área metropolitana, seguido del 12% en manufactura y 11% para comercio electrónico. En el periodo 2017-2019 se realizaron cuatro inversiones fuertes por parte de las empresas Mercado Libre, Amazon, Walmart y Liverpool para instalar sus centros de distribución. 

De la mano del sector logístico, la industria automotriz ha tenido un desarrollo favorable en la entidad debido a la necesidad de flotillas, autos comerciales y de carga. Enrique Jacob Rocha, titular de la Secretaría de Desarrollo Económico del Estado de México, comentó que es indispensable trabajar en la competitividad y reactivación del sector automotriz en la entidad, pues es uno de los ejes básicos de la economía local y que al momento da empleo a más de 67,000 mexiquenses de manera directa y actualmente representan hasta el 50% de las exportaciones totales de la entidad.

“Durante el último año, se han consolidado inversiones del sector automotriz por más de 9,500 millones de pesos en proyectos de las firmas Autoliv, Ayco, General Motors, FCA y la Planta Daymler Santiago. Además, estamos trabajando en un modelo de capacitación para pequeñas y medianas empresas de la mano del Consejo Mexicano de Comercio Exterior para el incremento de la competitividad y el desarrollo de proveedores”, agregó Rocha. 


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