El mercado inmobiliario de Querétaro tiene potencial en el rubro de vivienda popular y en el desarrollo de centros comerciales de los tipos Entertainment Center, Urban Center y Festival Center, destacó Alberto Limón, socio fundador de Consulta Management Consulting.
El analista y especialista en bienes raíces ofreció un diagnóstico del sector inmobiliario queretano en el marco de la inauguración del 1st Real Estate Business Summit Querétaro 2019.
Ahí, Limón conminó a los desarrolladores y brókeres a direccionar sus esfuerzos e inversiones en los mercados señalados, ya que la contracción de la economía en el centro del país obliga a la diversificación.
“La región centro muestra una contracción (de su economía), mientras que el norte muestra una desaceleración y la región sur se va para abajo. Esto es la tendencia de 2019 y lo que se espera hacia 2020.
Esto ha afectado al mercado industrial y en el mercado industrial, Querétaro sale con precios al nivel cero, es decir, al nivel promedio del mercado en su inventario de naves industriales, pero a la hora de cerrar, cierra con 24% por debajo de esos precios de salida”, esto origina que decrezca 47% la absorción del inventario, “es decir, Querétaro está absorbiendo un 47% menos del inventario con respecto a sus precios de salida y los está teniendo que vender más barato. Tenemos inventario de sobra”, alertó.
Actualmente, 1, 813,867 metros cuadrados de inventario
industrial están en proceso de construcción en el país. Querétaro es la segunda
entidad con mayor desarrollo en proceso, 13% del total, después de la Ciudad de
México. Por ello, el consultor instó a los desarrolladores a optar por otros nichos
del sector.
DESARROLLO RESIDENCIAL
La creciente migración hacia Querétaro ha sido el
soporte del negocio inmobiliario residencial en la última década en este
estado.
Se estima que alrededor de 22,000 personas migran cada año a la zona metropolitana de Querétaro. Alberto Limón destacó además que la mayoría de estos nuevos queretanos cuentan con nivel medio superior educativo.
“Lo cual ha propiciado que se constituya como una entidad clasemediera, con buenos niveles educativos, buena capacidad de compra, buena dinámica en el negocio de la vivienda”.
Sin embargo, hay polos de marginación que comienzan a surgir como consecuencia del encarecimiento del suelo en la marcha urbana, obligando a la población de bajos recursos a asentarse en la periferia.
“Mientras que en México, 6% de la población general es de nivel A/B; en Santiago de Querétaro es de 10%, y en la zona metropolitana de Querétaro (este nivel socioeconómico) llega al 13% de la población, es un buen indicador de que tenemos niveles socioeconómicos altos”.
En el otro extremo, destacó el panelista, se encuentran los niveles socioeconómicos más bajos, que en el país representan el 11% de la población. En la ciudad de Santiago de Querétaro, 9% de los habitantes están en este nivel, mientras que solo 4% de la población en la zona metropolitana de Querétaro se ubica en este segmento.
Lo atractivo del mercado con mejores ingresos económicos llevó al sector a atender a ese nicho; sin embargo, la oferta ya superó a la demanda. Por otro lado, el nicho de menores ingresos ha sido ignorado por la industria inmobiliaria, acotó el consultor.
“Hicimos un análisis de la oferta de vivienda y lo comparamos con la población, y vemos que mientras que por cada vivienda nueva que se oferta en Quintana Roo, hay 61 habitantes; en Querétaro hay 105 habitantes por cada vivienda nueva que se oferta. En Puebla hay 399 habitantes por cada vivienda nueva”.
Lo anterior posiciona a Querétaro dentro de las cuatro
ciudades con una mayor cantidad de vivienda en relación a sus habitantes.
“Es una sobre oferta fundamentalmente errática, porque además no tiene una distribución uniforme, se concentra en la vivienda de los niveles medios hacia arriba”, agregó el especialista.
Y es que además, Querétaro ocupa el tercer lugar nacional entre las entidades que tienen la mayor originación de préstamos hipotecarios, solo por debajo de Monterrey y la alcaldía Benito Juárez.
En esta última, el precio promedio de las viviendas que logran créditos hipotecarios es de 3 millones de pesos, con 36,000 pesos de costo promedio por m2; en Monterrey, es de 3 millones de pesos el valor de la propiedad y 27,000 pesos por m2; mientras que en Santiago de Querétaro, las viviendas rondan el 1, 200,000 pesos y los 16,000 pesos por m2 promedio.
“Significa que toda la vivienda que se encuentra por
arriba de esta media, por arriba del 1, 200,000 pesos, se está rezagando, y
ahorita más de 60% del inventario disponible en la zona urbana de Querétaro
está por arriba del millón y medio de pesos”, expuso.
SECTOR COMERCIAL
Respecto a los desarrollos comerciales, Alberto Limón advirtió de oportunidades en ciertos nichos de mercado, empatados con la dinámica antes expuesta de la clase media.
“El negocio comercial va de la mano del negocio habitacional. Tiene sus nichos de mercado y sus posibilidades. ¿Qué vemos como posibilidades de expansión en Querétaro? Entertainment center, Urban center y Festival center. Barrio Santiago (que se construye sobre la Calzada Los Arcos) es un festival center”.
El mercado queretano busca segmentación temática,
espacios funcionales, vivencias, experiencias, atracciones y conexión wifi en
los espacios comerciales, remató el especialista inmobiliario.
DATOS
1, 813,867
Metros cuadrados de inventario industrial están en proceso
de construcción en el país
13%
Se construye en Querétaro, la segunda entidad con
mayor desarrollo industrial en proceso
1, 200,000
Pesos es el costo promedio de las viviendas que consiguen
un crédito hipotecario en Querétaro
16,000
Pesos es el costo promedio por metro cuadrado de piso
residencial en la capital queretana
