En México, las FIBRAs (Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces) se han convertido en actores clave del mercado inmobiliario, particularmente en el sector industrial, el cual representa alrededor de 60% de su mercado, según lo indica el último reporte de AMEFIBRA (Asociación Mexicana de FIBRAs).
De las15 FIBRAS asociadas, 8 tienen negocio en desarrollos industriales, debido a que les brindan una mayor estabilidad. Según un reporte de la Asociación al cierre de 2022, las FIBRAS tenían un total de 1,766 propiedades activas en ocho sectores con un ABR (Área Bruta Rentable) de 43.9 millones de m2 en operación. Habría que sumar algunas en desarrollo que hoy deben estar concluidas, que consideraban entonces un total de 949,076 m2.
Estas estructuras financieras permiten a los inversionistas adquirir una participación en una cartera diversificada de inmuebles productivos, brindando una oportunidad atractiva para aquellos interesados en el mercado de bienes raíces sin la necesidad de gestionar directamente las propiedades. Las FIBRAs industriales, en especial, juegan un rol crucial en el desarrollo y expansión de parques industriales, el cual es cada vez más relevante en el contexto del nearshoring.
El modelo de negocio de las FIBRAs industriales se basa en la adquisición, desarrollo y gestión de propiedades destinadas a actividades industriales y logísticas. Estas propiedades, además de los incluyen parques industriales, centros de distribución y almacenes estratégicamente ubicados cerca de principales rutas de transporte y centros de consumo.
Estos organismos generan ingresos principalmente a través de rentas cobradas a los arrendatarios de estos inmuebles, y los rendimientos se distribuyen periódicamente entre los inversionistas. La gestión profesional de los activos y la diversificación de la cartera ayudan a mitigar riesgos y a maximizar el retorno de inversión, proporcionando un flujo constante de ingresos pasivos.
Para los inversionistas, las FIBRAs industriales ofrecen varios beneficios. Además de los ingresos pasivos y la diversificación del portafolio, los inversionistas se benefician de la apreciación del valor de las propiedades y de ciertas ventajas fiscales, como la exención de impuestos corporativos sobre los ingresos por arrendamiento. La cotización de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) en la Bolsa Mexicana de Valores también proporciona liquidez y flexibilidad para los inversionistas.
Ciclo virtuoso de inversión
La razón por la que en la industria este modelo ha resultado muy beneficioso es debido a que significan capital fresco para nuevos desarrollos industriales, un aspecto que se ha agudizado recientemente con el auge del nearshoring, que es claro ya que está empujando la reubicación de operaciones industriales y de manufactura más cerca de los mercados de consumo en América del Norte.
Así que cuando un desarrollador termina con la construcción de un parque, en lugar de mantener la operación, vende esas propiedades a alguna FIBRA para que ésta la gestione, lo que le permite capitalizarse para seguir creciendo. Según datos recientes de la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP), este segmento de mercado ha mostrado un crecimiento constante, con una tasa de ocupación promedio superior al 95% en las principales plazas del país.
Entre las principales FIBRAs con un enfoque hacia el mercado industrial se encuentran FIBRA Prologis, FIBRA Macquarie, FIBRA Terrafina y FIBRA Monterrey. FIBRA Prologis, por ejemplo, posee parques industriales estratégicamente ubicados en los principales corredores logísticos del país, como los ubicados en la Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara.
FIBRA Macquarie también destaca por su amplia cartera de propiedades industriales, con presencia en ciudades clave como Tijuana y Ciudad Juárez. FIBRA Terrafina cuenta con una robusta oferta de parques industriales distribuidos en el norte y centro del país, mientras que FIBRA Monterrey se enfoca en la región norte, con propiedades en Monterrey y Saltillo.
Recientemente, en junio de 2024, esta última anunció la adquisición de seis naves industriales en Querétaro, equivalentes a 253, 611 m2; lo que evidencia su interés en expandir su presencia regional y profundizar su especialización en el mercado industrial.
Javier Llaca, Director de Operaciones y Adquisiciones de Fibra Monterrey, comentó a México Industry que, “estamos enfocados a los mercados del norte, que es donde la mayor actividad del sector en general está y donde más actividad en nearshoring se está registrando. Pero, nos gusta mucho el bajío (concretamente Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí). Tenemos algunas propiedades en el Valle de México, en Colima y en otros mercados, pero 65% del área bruta rentable en nuestro portafolio está en el norte, obviamente con una presencia importante en Monterrey.”
Un ejemplo regiomontano
El caso de la empresa con sede en Monterrey es sin duda un buen indicador del mercado. Desde su fundación, el 11 de diciembre de 2014, la empresa ha crecido significativamente, aumentando su capitalización de mercado de menos de 3 mil millones de pesos (que fue el su valor inicial entonces) a aproximadamente 1.7 mil millones de dólares actualmente. “Este crecimiento ha sido posible gracias a seis emisiones subsecuentes de capital, convirtiendo a Fibra Monterrey en la compañía pública en México con más emisiones de capital en la última década”.
Fibras Monterrey fue la primera fibra internamente administrada, lo que significa que nunca han tenido comisiones por adquisiciones o por asset management. Esta estructura elimina conflictos de interés, alineando completamente los intereses de la administración con los de los tenedores de certificados.
También es una firma que no apuesta al desarrollo, sino solo a la adquisición de parques ya construidos. Llaca señala que su crecimiento es natural, “con la adquisición de activos ya estabilizados, de portafolios ya estabilizados, y ese ha sido el 90% del driver de nuestro crecimiento." También agrega que solo el 10% del crecimiento proviene de proyectos de desarrollo para inquilinos existentes, un enfoque en activos estabilizados que permite a la empresa evitar los riesgos asociados con el desarrollo especulativo.
Otra apuesta interesante de la apuesta de FIBRA Monterrey es su interés por dedicarse solo al mercado industrial. Inicialmente, el portafolio de Fibra Monterrey estaba compuesto mayormente por oficinas, pero la compañía ha realizado una transición significativa hacia el sector industrial. Si bien hoy en día, 75% de sus ingresos provienen de su portafolio industrial, "lo que nos convierte en una empresa predominantemente en el sector industrial, estamos en un en proceso de desincorporar sus propiedades no industriales para convertirse en una fibra 100% industrial.”
¿Futuro halagüeño?
}Lo anterior se traduce en una confianza plena en el desarrollo del sector industrial para los próximos años. Tan es así que FIBRA Monterrey ha expandido su presencia internacionalmente, con una recaudación de 470 millones de dólares para expansiones y 290 millones para adquisiciones en una oferta pública realizada en marzo de 2023. Con una capacidad de compra de aproximadamente 500 millones de dólares, la firma busca consolidar su portafolio industrial.
Llaca afirma que esto, sin duda, va de la mano con el nearshoring, que va a continuar muchos años debido a la regionalización de las cadenas de suministro y la relación comercial entre Estados Unidos y China. “Estimamos que el mercado industrial mexicano podría duplicarse en tamaño entre 2024 y 2030, alcanzando más de 140 millones de metros cuadrados”.
Sin duda hay algunos riesgos que pueden fortalecer o debilitar esta perspectiva. Uno de ellos es la re negociación del TMEC en 2026. El directivo considera que habrá mucha presión de Estados Unidos por, no nada más en la parte automotriz, sino en general por los productos chinos, incluso los fabricados en México. Aspectos como la competencia desleal, el dumping y la regulación adecuada serán clave para mantener una relación comercial equilibrada y aprovechar las oportunidades del nearshoring.
Mientras tanto, la empresa seguirá con su enfoque disciplinado en sus adquisiciones, asegurándo de que cada compra incremente el flujo efectivo por certificado para sus inversionistas. Llaca resalta: "Nosotros no realizamos ninguna adquisición que no represente un efecto creciente al flujo efectivo por certificado para nuestros inversionistas."
Cabe resaltar que han sido calificados como la FIBRA con mejor gobierno corporativo en México, aspecto que, de hecho, AMEFIRBRA cuida junto con otros aspectos relacionados con la sustentabilidad (como el cuidado ambiental), con otros todos sus agremiados, tal como lo muestran sus reportes anuales ASG (Ambiental, Social y Gobernanza).
Los parques industriales en manos de las FIBRAs aportan elementos de valor significativos al mercado de la manufactura. Proveen infraestructura de alta calidad, acceso a servicios logísticos avanzados y proximidad a importantes rutas de transporte y mercados de consumo, lo que facilita la eficiencia operativa y la reducción de costos para las empresas manufactureras, parte crucial para mostrarlas atractivas para inversionistas extranjeros. Además, la presencia de gestión profesional asegura el mantenimiento adecuado y la valorización continua de los inmuebles.
