Actualmente el mercado inmobiliario industrial en México muestra una importante oportunidad para la inversión, la cual se ha venido acelerando debido al boom de nearshoring. De acuerdo con la Secretaría de Economía, el año pasado, la Inversión Extranjera Directa (IED) que captó México registro una cifra histórica de 36,058 millones de dólares, un incremento anual de apenas 2.2 por ciento.
Además, sólo 13% de la IED correspondió a nuevas empresas, mientras que 74% fueron utilidades de los inversionistas extranjeros que no salieron del país, el restante 13% de la IED fueron préstamos y pagos realizados entre compañías del mismo grupo empresarial.
El 38% de la IED provino de Estados Unidos, posicionándose como el principal inversionista en el país, seguido de España y Canadá, cada uno con 10%. La palabra "nearshoring” está presente en todo el sector de la construcción de parques industriales, generando empleos y propiciando la llegada de empresas extranjeras dispuestas a invertir dinero en el país para impulsar el desarrollo de las comunidades y sus habitantes.
El caso con mayor atención mediática en el país es la instalación de la planta de Tesla en México, propiciando la competencia entre varios estados del país como Hidalgo, Estado de México y Veracruz, para que al final Nuevo León resultara como la sede de dicha gigafábrica.
Espacios industriales en riesgo de escasez
Ante este boom, el reto para México será la escasez de espacios industriales que comienza a acentuarse, especialmente en los mercados de la frontera norte, los cuales han tenido la mayor demanda ante el efecto del nearshoring. En ocasiones, ante la demanda, en lugar de hacer una buena inversión, las empresas adquieren terrenos que no tienen el valor que prometieron o no están debidamente reglamentados.
ESCALA, empresa pionera es gestión de proyectos de construcción, compartió los puntos más importantes que se deben tomar en cuenta a la hora de comprar un lote industrial.
Un terreno industrial es el espacio idóneo que cuenta con el tipo de uso de suelo destinado a industrias, cuyo permiso de uso requiere de especificaciones especiales, desde el tamaño hasta la ubicación y brinda la oportunidad de construir centros de almacenamiento, fabricación, distribución y oficinas. De hecho, estos espacios son perfectos para empresas que buscan dar el paso en el desarrollo y crecimiento de la compañía.
Francisco Tijerina, director de Desarrollo de Negocios de ESCALA, mencionó que “La construcción de un parque industrial genera ventajas, que varían en relación al tamaño y especificaciones propias del proyecto”. Asimismo, destacó lo que se debe tomar en cuenta en la compra de terrenos industriales en esta nueva era del nearshoring, donde la competencia por terrenos era de esperarse.
Aspectos que considerar en la compra de terrenos industriales
Plusvalía. Analiza qué ofrece el terreno industrial que te están vendiendo. Pueden ser cosas mínimas, desde servicios básicos hasta vialidades o infraestructura pertinente. Todo lo que le agregue valor actual y a futuro.
Ubicación. Hay que escoger estratégicamente. Los dueños de las empresas no deben irse por lo más barato sino por lo que realmente necesite la compañía. ¿El terreno considerado está cerca de vialidades principales? ¿Está cerca de puertos o aeropuertos, por si se requiere exportar a otros países? La ubicación está ligada a la plusvalía, así que debe elegirse bien para que en el futuro el valor del terreno incremente.
Uso de suelo. Para el tipo de actividad industrial, esto es vital. Asegurar que el terreno cuente con todos los permisos necesarios. De acuerdo con la Norma Mexicana de Parques Industriales (NMX-R-046-SCFI-2015), un parque industrial es un terreno delimitado que cumple con los siguientes criterios:
- Cuenta con título de propiedad, permisos y diseño para la operación de plantas de manufactura o centros de distribución. Se ubica cerca de las principales rutas de comercio y de zonas urbanas para facilitar el acceso a los mercados, proveedores, mano de obra, servicios educativos, de vivienda y salud.
- Ofrece infraestructura y equipamiento para la industria, además de servicios básicos como agua, energía eléctrica, telecomunicaciones, gas natural, espuela de ferrocarril, plantas de tratamiento de agua, entre otros.
- Operan bajo un reglamento interno y tiene una administración que coordina la seguridad, el buen funcionamiento de la infraestructura, la promoción de los inmuebles y la gestión general de trámites y permisos ante autoridades.
- Considerar el tamaño de los espacios; contar con un desarrollo de gran tamaño es primordial para aquellas empresas que utilizan maquinaria de gran tamaño al ejercer sus actividades.
- Contar con servicios adecuados; a diferencia de las empresas comerciales, algunos tipos de máquinas requieren cargas de voltaje superiores y un correcto control de acceso, en especial a áreas restringidas donde se maneje material peligroso o sean zonas de alto riesgo.
- Contar con espacios para actividades logísticas; las empresas que además de producir distribuyen, requieren de amplios espacios para bodegas y para maniobrar camiones de transporte de materiales y productos.
- Infraestructura. Cuando se compra un terreno industrial, se deben tener algunas consideraciones para poder llevar a cabo actividades de transformación, manufactura o logística requieren de una infraestructura especializada.
- Seguridad. Elemento que siempre debe considerarse para mantener resguardadas las operaciones de la empresa, y tan importante es la seguridad interna del personal, como externa.
Contar con una caseta en la entrada del lote ayudará a evitar cualquier inconveniente en materia de seguridad. Es muy importante investigar si la zona en la que quieres comprar ha sido víctima de algún desastre natural: inundaciones, derrumbes, entre otros.
“En conclusión, la demanda de los espacios industriales en México en esta era del nearshoring se concentra en la fabricación y manufactura de productos, con cerca del 32% del total del inventario. En segundo lugar, se encuentran los espacios destinados a logística, con aproximadamente el 31% del total de m2 industriales y la industria automotriz representa 14% del total del inventario”, finalizó.
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