El nearshoring ha traído no sólo una mayor demanda de espacios industriales, sino que también ha impulsado el desarrollo de mercados secundarios para atender a industrias como la automotriz, de alimentos, aeroespacial y farmacéutico, que tradicionalmente estaban regionalizados y ahora empiezan a explorar otras ciudades.
Así lo señaló Erick Brunet, director de Transacciones de Newmark, y destacó que la demanda de la relocalización de las empresas se está permeando a todo el territorio nacional.
“Esto cada vez más es un fenómeno nacional. Al final del día, la disponibilidad promedio para todo el país es inferior al 2%, lo cual quiere decir que se está viendo actividad en todas partes”.
Techo de cristal
Y agregó que: “Si bien este fenómeno empieza en el norte, que es la zona “más conocida” para la IED, poco a poco las empresas se van dando cuenta que hay otros mercados que pueden satisfacer sus demandas, casi 18 de ellos. El techo de cristal para todas estas ciudades es la capacidad y velocidad que tienen para poder proveer energía eléctrica y fuerza laboral”.
La vacancia más baja se ha dado como resultado del apetito de las principales ciudades, es decir Tijuana que tiene 0.6% de disponibilidad; Ciudad Juárez con el 1.4%; Monterrey al 0.4% o Reynosa con el 1.8%, lo que ha dado paso a absorciones históricas en mercados “secundarios” tales como Mexicali y San Luis Río Colorado para Tijuana.
En la región Bajío – Occidente, la mayor absorción se está dando en Guadalajara, Guanajuato y Querétaro, con casi 1 millón de metros cuadrados de absorción bruta al tercer trimestre 2023, lo que ha hecho una disminución en la disponibilidad. Frente a ello, San Luis Potosí y Aguascalientes son magníficas alternativas por su enfoque industrial.
Cinco estados
En el centro del país, la Ciudad de México ha tenido récord de absorción con 500 mil m2, pero las alternativas siempre son la zona de Toluca y Puebla.
Por su parte, Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark, subrayó el crecimiento que ha tenido la industria manufacturera a lo largo de este año.
“En el año 2022 la inversión en manufactura representaba el 34%, sin embargo, este año ha llegado al 54% como resultado del efecto del nearshoring, principalmente. El 58% de la IED se localiza en cinco estados del país: 32% en la Ciudad de México, 9% en Nuevo León, 8% en Sonora, 5% en Chihuahua y 4% en el Estado de México”.
