La tendencia del nearshoring ha impulsado la demanda de espacios industriales por parte de empresas que buscan relocalizar sus operaciones en México y fabricar más cerca de Estados Unidos (el mayor mercado del mundo) con el objetivo de reducir costos, hacer más eficiente su cadena de suministro y ganar más competitividad.
De acuerdo con Luis Gutiérrez, presidente de Prologis Latinoamérica, en cuanto a los datos de demanda, a partir del 2021, sobre todo cuando se empezaron a reabrir las economías después de la pandemia, se vio un resurgimiento de los mercados de manufactura porque las empresas ven a México como una plataforma muy atractiva para crecer y tener operaciones más eficientes.
Entre las ventajas que posee México destacan el Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), su bono demográfico y talento capacitado, la ubicación geográfica, una industria manufacturera desarrollada e infraestructura, por mencionar algunas.
“En los últimos tres años, Prologis ha tenido años récords en cuando a las métricas de ocupación, cercanas al 98%, pues México es un gran destino de inversión. La demanda en 2020 era aproximadamente de 16 millones de pies en nuestros seis mercados, en el 2021 se duplicó, en el 2022 cerró en 35 millones y ahora en el primer cuarto del 2023 estamos viendo que la tendencia sigue siendo favorable”, explicó.
Prologis es una empresa inversionista, propietaria, operadora y desarrolladora de bienes raíces industriales a nivel global que provee infraestructura para empresas de logística y manufactura de exportación. En el mundo, cuenta con alrededor de 1,200 millones de pies cuadrados y en México están presentes en seis mercados: Ciudad Juárez, Reynosa, Tijuana, Monterrey, Guadalajara y Ciudad de México, en donde tienen más de 220 propiedades que representan más de 48 millones de pies cuadrados.
Recomposición de la cadena de suministro
Gutiérrez refirió que, básicamente, el nearshoring es un cambio estructural sobre cómo las compañías están pensando sus procesos y están mudando a México las operaciones que se hacían en Estados Unidos o Asia.
“En Estados Unidos hay un tema de mano de obra, las compañías toman decisiones de largo plazo y México es una buena respuesta porque están encontrando un ambiente competitivo; entonces [el nearshoring] no es un tema que se vaya a acabar este año”, explicó.
Dijo que México tiene muchos años de ser una potencia en la industria manufacturera de exportación, sector que se ha convertido en un motor importante de la economía. “Desde 1994, cuando se firmó el Tratado de Libre Comercio, abriendo nuestra economía, muchas empresas han aprovechado esta apertura comercial”.
De esta forma, a través de los años, se han conformado diversos clústeres industriales, como el automotriz, electrónico, médico, aeroespacial, entre otros.
Además, México no solamente cuenta con el T-MEC, también tiene acuerdos con otros países, lo que, de acuerdo con Gutiérrez, es una ventaja muy importante.
Destacó la ubicación geográfica de México, sus más de 3,100 kilómetros de frontera con Estados Unidos y la mano de obra calificada.
“Hay una base de universidades en ciertas ciudades que pueden dar soporte técnico a las operaciones, y luego hay una relación de materias primas o de productos y de proveedores que están clusterizados en cada una de las regiones en donde las compañías pueden realizar sus operaciones”.
En ese sentido, Héctor Ibarzabal, managing director de Prologis, resaltó que el fenómeno del nearshoring se está dando fundamentalmente por la falta de mano de obra que tienen las empresas estadounidenses y por la competitividad del costo de la mano de obra mexicana. Así como también por la recomposición de la cadena de suministro.
“Con el Covid-19, que empezó en China, se aprendió que costó mucho dinero ahorrarse unos centavos”. Y es que, dijo, anteriormente, el enfoque estaba en querer optimizar costos, entonces si se ahorraban tres dólares en un componente al traerlo de China o de Taiwán, multiplicado por miles o millones de componentes, esto representaba un ahorro importante, pero “con la pandemia, de la noche a la mañana se cierra la producción en China y ese componente que valía tres dólares ya no llega y entonces no se puede terminar un avión, un coche, una turbina o un equipo médico. Ese fue el peor ahorro”.
A esto se sumaron factores como la dinámica de la relación entre China y Estados Unidos, así como el conflicto de Rusia con Ucrania.
Para Ibarzabal este es el concepto por el cual nació el nearshoring, es una reconfiguración de la cadena de suministros en donde las empresas manufactureras están pasando de un enfoque total de minimizar costos a uno que garantice que los inventarios estén en el momento que se necesita.
En cuanto al origen de los proyectos que están llegando a México, Ibarzabal reveló que Estados Unidos tiene casi el 40% de la actividad, seguido de China con más del 20% y el resto de Europa.
“El tema del conflicto entre Rusia y Ucrania también ha hecho una disrupción significativa en las cadenas de suministro de Europa y estamos capturando parte de esa actividad también aquí en México”.
La industria automotriz lidera en inversiones por nearshoring. La fabricación de vehículos, autopartes y componentes electrónicos se ha convertido en uno de los principales receptores por este fenómeno. También, destaca el sector logístico.
Este regreso de las operaciones de producción hacia zonas geográficas más cercanas ha impulsado la demanda de naves industriales.
“Hay nueva demanda de espacio y esto ha hecho que la desocupación haya bajado muchísimo. En 2020 estábamos entre el 4% y 5%, ahorita están cercanas al uno por ciento. Los precios de arrendamiento han subido, el año pasado las rentas de mercado subieron un 15%”, comentó Luis Gutiérrez, presidente de Prologis.
Mercados beneficiados
Los mercados del norte del país, en especial, Tijuana, Ciudad Juárez, Reynosa y Monterrey han sido las ubicaciones más atractivas para la recepción de proyectos impulsados por el nearshoring.
De acuerdo con Héctor Ibarzabal, actualmente tienen un 99% de ocupación en el portafolio de Prologis y un crecimiento en rentas del 20 por ciento. La absorción total fue de 36 millones de pies en 2022, en donde Monterrey se posicionó como el mercado “estelar”.
“Nuestra ocupación de Tijuana lleva casi ocho años al 100 por ciento. Tenemos desocupación friccional de días [el tiempo que se tarda un cliente en salir y el otro en entrar]. Ciudad Juárez ha incrementado sus rentas en los últimos dos años probablemente cerca del 50% y en Reynosa estamos desarrollando cinco edificios simultáneamente; pero el gran ganador es Monterrey, que absorbió 14 millones de pies el año pasado y eso fue antes del fenómeno de Tesla”.
Federico Cantú, vicepresidente senior y jefe de operaciones en Prologis, dijo que la ubicación de estas ciudades en la frontera norte con el principal mercado de consumo se ha convertido en una ventaja competitiva.
“Han sido los grandes beneficiados del nearshoring, representando aproximadamente el 50% de la demanda total”.
Dijo que los mercados industriales de Tijuana, Ciudad Juárez, Reynosa y Monterrey ya están a niveles de ocupación plena. “Hay una demanda creciente y una oferta baja, lo que nos está llevando a un incremento importante de las rentas y a un empuje para desarrollar más producto”.
Al respecto, comentó que Prologis ha hecho inversiones fuertes en infraestructura dentro de sus parques industriales. Por ejemplo, en Monterrey hace poco más de un año hicieron la compra más grande de tierra que han hecho en 25 años que llevan operando en México. “Compramos 122 hectáreas en Apodaca para un nuevo parque y decidimos invertir en una subestación de 30 MVAs de capacidad, la cual ya está en proceso. Esto nos permite darle certidumbre a nuestros clientes”.
“Creemos que va a seguir creciendo el interés de empresas chinas y norteamericanas (de Estados Unidos y Canadá), así como de otras regiones del mundo”.
En ese sentido, explicó que, para satisfacer esta demanda de espacios, crecerán los proyectos a la medida o build-to-suit (BTS) y cobrarán una mayor relevancia ante la poca disponibilidad. También, se estima un incremento de proyectos especulativos.
“Traemos ambos tipos de proyectos en nuestro pipeline de desarrollo. Empezamos el año con 5 millones de pies cuadrados en construcción y estimo que va a crecer al doble este año, lo que nos va a permitir ofrecer a nuestros clientes espacios para cubrir esa demanda”, mencionó.
Estrategias y retos
El interés de empresas extranjeras que quieren instalarse en México ha tenido un impacto en la demanda de espacios industriales. Hay mercados en los que, incluso, hay lista de espera.
“La capacidad de ofrecer espacio está limitada por la falta de infraestructura […]. Hay dinero para invertir, hay más apetito que nunca para ello, pero lo que no hay es infraestructura”, expuso Héctor Ibarzabal, managing director de Prologis.
Agregó que, tanto para las grandes empresas como para las medianas, uno de los mayores obstáculos para instalar su manufactura en México y asegurar sus operaciones es la falta de energía. “También el agua empieza a ser un tema fundamental. Si tuviéramos infraestructura eléctrica, con el nearshoring la actividad que traemos se multiplicaría por tres o por cuatro”.
Por ello, dijo, están en permanente contacto con las autoridades tratando de encontrar soluciones y haciendo un frente común para resolver estos temas.
Luis Gutiérrez dio a conocer que cuentan con más de 300 contratos de arrendamiento con empresas multinacionales y casi el 88% están con la Comisión Federal de Electricidad (CFE), con los cuales no ha habido interrupciones. Sin embargo, dijo que el tema está precisamente en el crecimiento y no es en todo el país, sino en diferentes ciudades.
Asimismo, comentó que en Prologis están comprometidos con atender los requerimientos de sus clientes, han tenido que anticiparse dos o tres años para desarrollar un edificio industrial o una nave y trabajar de la mano con la CFE.
Otros aspectos en los que México debe trabajar para seguir siendo un país atractivo son la seguridad en las carreteras, hacer más eficiente el tema fiscal y dar certidumbre en el marco regulatorio.
Prologis es una compañía comprometida con el desarrollo sostenible, en donde el cuidado del medio ambiente y la responsabilidad social son una prioridad. Por ejemplo, en el tema del agua, en los nuevos desarrollos, están realizando proyectos para captar el agua pluvial.
A través de Fibra Prologis, en diciembre del 2020, lanzaron la primera emisión de bonos verdes de la industria; además, son la primera compañía en adoptar la iniciativa SBT (Objetivos Basados en la Ciencia).
Luis Gutiérrez reveló que, en línea con las tendencias mundiales, están implementando un programa para poner paneles solares en los primeros 150 edificios en México, lo que le dará acceso a energía limpia a sus clientes.
Asimismo, para satisfacer la creciente demanda de trabajadores calificados, Prologis impulsa la Iniciativa Community Workforce Initiative (CWI), este programa de capacitación busca brindar las habilidades necesarias para trabajos en transporte, distribución y logística.
“Estamos cerca de las comunidades donde operamos nuestros parques, teniendo un programa de capacitación a los jóvenes para que, muchos de ellos que viven en las comunidades cercanas, puedan trabajar en los parques industriales”.
En tanto, Héctor Ibarzabal expuso que están convencidos de que quien no tenga la mentalidad de un buen gobierno corporativo con respeto al medio ambiente y haga cada vez inversiones más sustentables, estará fuera de negocio en algunos años.
Perspectivas de crecimiento
De acuerdo con el presidente de Prologis, continuarán llegando empresas a México y las ya establecidas seguirán realizando expansiones de sus plantas.
Las decisiones de manufactura toman tiempo, por lo que dijo que el impacto del nearshoring apenas se está viendo.
“Es el inicio de lo que puede ser una tendencia muy favorable y creo que va a durar dependiendo de nosotros, esto no se da una manera automática, sino de las políticas públicas, de la inversión en infraestructura y seguridad, de la facilitación del comercio y de la inversión en educación para que haya más gente capacitada”.
Destacó el caso de la industria automotriz. México se ha convertido ahora en un polo atractivo para la llegada de fabricantes de vehículos eléctricos.
Tras la confirmación de la instalación de la gigafábrica de Tesla en Nuevo León, se vislumbra un crecimiento de nuevos proyectos. Luis Gutiérrez refirió que plantas automotrices que ya existen actualmente en México van a sufrir reconversiones para adaptar la producción de nuevos autos eléctricos. Además, destacó que esto impactará en la llegada de nuevos proveedores y en el desarrollo de nueva tecnología y mano de obra.
“El anuncio Tesla es muy importante, pero además de todos los que ya están es muy probable que vengan empresas de otras naciones, por ejemplo, de China para empezar a poner plantas nuevas de vehículos eléctricos”.
Finalmente, Gutiérrez sostuvo que el nearshoring es coyuntura especial, “no se dan todos los años, vienen cada 20 años y ahora nos está tocando, se va a acabar un día y ojalá podamos aprovecharla lo más posible”.
