Fibra Mty, dirigida por Jorge Avalos Carpinteyro, ha concretado la compra de seis naves industriales clase A en el parque industrial Aerotech de Querétaro, por un total de 83.3 millones de dólares. Este movimiento sigue la estrategia de crecimiento prometida a los inversionistas durante su última emisión de capital.
El fideicomiso de inversión en bienes raíces, Fibra Mty, realizó esta adquisición, anunciada originalmente el 22 de febrero de 2024. El portafolio incluye seis naves industriales estabilizadas clase A, con un área bruta rentable de aproximadamente 93,525 metros cuadrados, en un terreno de 253,611 metros cuadrados que incluye reservas para futuras expansiones.
La compra se compone de 67.8 millones de dólares para las naves, 13.6 millones para mejoras del arrendatario y 1.9 millones para terrenos de expansión. Hoy se liquidaron 54.2 millones de dólares, mientras que los 29.1 millones restantes se pagarán una vez que se concluyan ciertos trámites administrativos.
Las naves están situadas en el parque industrial Aerotech, a solo 2 kilómetros del aeropuerto internacional de Querétaro. Este parque goza de una ubicación estratégica, conectado a las principales carreteras y próximo a las dos principales empresas de ferrocarril en México, facilitando el acceso a mano de obra calificada. Los contratos de arrendamiento están en dólares y tienen un plazo remanente de 8.8 años desde la fecha de adquisición.
Características de la inversión
Todos los contratos son triple neto (NNN), lo que significa que los arrendatarios cubren los gastos de mantenimiento, seguro e impuesto predial, además del alquiler. El ingreso neto operativo proyectado para los próximos 12 meses es de aproximadamente 9.7 millones de dólares, compuesto por 5.7 millones del núcleo y cubierta y 4 millones de mejoras del arrendatario.
La transacción se financió con recursos del crédito sindicado quirografario 2023, dispuesto el 29 de mayo de 2024. La tasa de referencia fue cubierta al 4.4% mediante un swap financiero con vigencia hasta el 15 de marzo de 2028, resultando en una tasa de interés de 6.5%, considerando una sobretasa del 2.1%. Tras esta transacción, el nivel de endeudamiento de Fibra Mty será de aproximadamente 26.1%, similar al nivel previo a la emisión de capital de marzo de 2024. La tasa de interés promedio ponderada aumentará ligeramente de 4.7% a 5.0%, y el plazo promedio de la deuda se extenderá de 4.0 a 4.3 años, según las cifras del primer trimestre de 2024.
Esta adquisición reafirma el compromiso de Fibra Mty de expandir su portafolio de propiedades de inversión, enfocándose en el incremento del flujo de efectivo por CBFI y consolidando la calidad de sus activos, arrendatarios y arrendamientos en los principales mercados industriales y de oficinas en México.
Fibra Mty es un fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente. Su portafolio incluye 120 propiedades: 19 de oficinas, 95 industriales y 6 comerciales, con una Área Bruta Rentable de 1,920,546 m², ubicadas en 14 estados de México.
