De acuerdo con el análisis "Market Flash T-MEC" y el reporte Market View Industrial 2T 2026 de CBRE, la incertidumbre generada por las revisiones anuales del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) ha comenzado a modificar el ritmo de algunos proyectos industriales, aunque sin alterar los fundamentos que mantienen a México como un destino estratégico para la inversión manufacturera.
La firma señala que el T-MEC continúa plenamente vigente y que no existen cambios en materia de reglas de origen, aranceles, inversión, energía o disposiciones laborales. Aunque la extensión automática del acuerdo por 16 años fue postergada, ésta no ha sido descartada y podría anunciarse posteriormente conforme a lo establecido en el propio tratado.
Tecnología impulsa nuevos desarrollos
CBRE identifica un cambio en el comportamiento de la demanda inmobiliaria industrial. Mientras algunos proyectos vinculados con la industria automotriz permanecen en espera de mayor certidumbre, los desarrollos relacionados con tecnología comienzan a mostrar una recuperación.
De acuerdo con la consultora, los proyectos asociados con semiconductores, inteligencia artificial, centros de datos y manufactura tecnológica están impulsando nuevas inversiones inmobiliarias de mediano plazo, reflejando la creciente participación de México dentro de las cadenas globales de suministro de productos tecnológicos.
La firma prevé que la recuperación de la demanda inicie con la manufactura ligera y otros sectores diversificados, para posteriormente extenderse hacia la manufactura pesada, siguiendo un comportamiento similar al observado durante la renegociación del entonces TLCAN.
Manufactura y logística concentran el interés de los inversionistas
Entre las principales tendencias detectadas por CBRE destaca el crecimiento de la demanda potencial de espacios industriales para manufactura diversificada, que aumentó 10.6 puntos porcentuales, mientras que logística y transporte avanzaron 6.6 puntos porcentuales.
En el sector automotriz, México mantiene una posición sólida dentro del comercio con Estados Unidos y continúa siendo una plataforma clave para la producción y exportación de vehículos y autopartes hacia Norteamérica, aunque los volúmenes comerciales muestran una estabilización durante el actual ciclo económico.
Mercado industrial de la Ciudad de México mantiene crecimiento
El reporte correspondiente al segundo trimestre de 2026 muestra que el mercado industrial de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México continúa expandiéndose.
Durante los últimos doce meses se incorporaron más de 900,000 metros cuadrados, llevando el inventario total a 12.97 millones de metros cuadrados, equivalente a un crecimiento anual de 8.3 por ciento.
Al mismo tiempo, el pipeline de construcción mantiene un ritmo elevado. Tan sólo durante el segundo trimestre iniciaron obras por más de 500,000 metros cuadrados, de los cuales 70% ya cuenta con contratos de prearrendamiento, con entregas previstas durante los próximos seis meses.
Demanda alcanza nivel histórico
La absorción bruta acumulada durante el primer semestre alcanzó 1.01 millones de metros cuadrados, cifra 59% superior a la registrada un año antes y la más alta para un primer semestre desde que se tiene registro.
Los prearrendamientos representaron 53% de la actividad comercial, seguidos por nuevas transacciones con 28% y renovaciones con 16 por ciento.
El corredor Zumpango–AIFA concentró 44% de la actividad comercial, seguido por el corredor Cuautitlán-Tepotzotlán-Tultitlán (CTT) con 39%, consolidándose como los principales polos de desarrollo industrial de la región.
Mayor oferta eleva la disponibilidad
El crecimiento del inventario también provocó un incremento en la tasa de vacancia, que alcanzó 5.1%, equivalente a 656,000 metros cuadrados disponibles. CBRE atribuye este aumento principalmente a la incorporación de nuevos desarrollos y a espacios que regresaron al mercado tras procesos de desocupación. El corredor CTT concentra 65% de la disponibilidad actual, seguido de Zumpango–AIFA con 15% y Last Mile con 10 por ciento.
IED respalda el crecimiento del mercado
El dinamismo inmobiliario también está respaldado por el comportamiento de la inversión extranjera directa. Con cifras preliminares de la Secretaría de Economía, México captó 23,591 millones de dólares en IED durante el primer trimestre de 2026, un crecimiento de 10.4% anual.
Estados Unidos se mantiene como el principal inversionista, con una participación del 43%, seguido por España con 16 por ciento. A nivel estatal, la Ciudad de México y el Estado de México encabezaron la captación de inversión, fortaleciendo la demanda de espacios industriales.
Para el resto del año, CBRE anticipa un mercado estable, impulsado principalmente por la actividad logística, que actualmente concentra 63% de la superficie comercializada, así como por la disponibilidad de reservas territoriales y nuevos desarrollos previstos en corredores como Zumpango–AIFA, Huehuetoca-Tepeji, Cuautitlán, Tlalnepantla, Iztapalapa-Tláhuac y Tepotzotlán.
