por Marco Rosales Rodriguez, Director de Operaciones de Veolia en México
Quien camina hoy por el Parque Bicentenario, en Azcapotzalco, difícilmente imagina que ese pulmón verde de la Ciudad de México fue durante décadas una refinería. O, que el Parque Fundidora, sede de festivales, congresos y uno de los espacios públicos más queridos del norte del país, se levanta sobre los terrenos de una antigua siderúrgica.
El patrón se repite en todo el mundo, ahora, las ciudades más dinámicas están aprovechando espacios que alguna vez fueron un pasivo ambiental. Lo que hoy consideramos un problema es, visto con perspectiva, una de las mayores reservas de suelo estratégico disponibles.
La Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP) proyecta para 2026 una inversión de 5,830 millones de dólares en la construcción de 103 nuevos parques industriales en 14 estados, casi 50% más que el año anterior.1 Mientras el país invierte a ritmo récord en crear suelo industrial desde cero, cientos de terrenos con ubicación privilegiada e infraestructura ya instalada permanecen fuera del mercado por un pasivo ambiental que hoy es técnicamente resoluble.
Lo que hace valiosos a estos terrenos es precisamente lo que ya no se puede fabricar, es decir, ubicación. Están dentro de manchas urbanas consolidadas, pegados a corredores logísticos, en zonas con energía, agua y conectividad resueltas desde hace décadas. Un parque industrial nuevo tarda años en reunir lo que un predio en desuso ya tiene.
Hay además un argumento de ciudad. Cada terreno que permanece congelado por contaminación empuja el crecimiento más hacia la periferia, implica más traslados, más presión sobre suelo agrícola y natural.
Si tantos predios siguen fuera del mercado es por falta de certidumbre. Nadie compra, financia ni desarrolla un terreno del que se desconoce qué contiene, cuánto costará limpiarlo y cuánto tiempo tomará. Esa opacidad, no la contaminación en sí, es lo que congela las operaciones.
La buena noticia es que esa incertidumbre hoy se resuelve rápido y sin destruir nada. Las tecnologías actuales de diagnóstico no invasivo permiten conocer el subsuelo de un predio completo —qué contaminantes hay, dónde están y qué volumen habrá que tratar— sin detener operaciones ni comprometer instalaciones. Con esos datos, lo que era una incógnita se convierte en un costo estimable, un plazo definido y una ruta técnica concreta.
La ruta legal también está trazada. La normativa mexicana establece límites claros por tipo de contaminante y un procedimiento definido ante la SEMARNAT para aprobar y verificar la limpieza. Lejos de ser un obstáculo, ese marco es lo que da certeza jurídica al terreno recuperado, un predio remediado con aval de la autoridad puede venderse, financiarse o desarrollarse sin la sombra de una contingencia futura.
Y el arsenal técnico es más versátil de lo que se piensa. Hay soluciones que van desde microorganismos y plantas que degradan contaminantes en el propio sitio hasta el retiro controlado del material afectado, y los proyectos más eficientes las combinan según el uso que tendrá el terreno. No se remedia igual un predio que será parque público que uno que albergará una nave logística —y esa flexibilidad es la que hace viables proyectos que hace una década se descartaban por costo—.
El Parque Bicentenario y el Parque Fundidora son los ejemplos visibles, pero la reconversión también se puede convertir en vivienda, comercio y nueva planta productiva. Para su propietario, un predio congelado se deprecia y pesa en el balance; uno recuperado vuelve al mercado con plusvalía, en las ubicaciones que el mercado más demanda.
En Veolia trabajamos exactamente en convertir la incertidumbre en datos y los datos en un terreno con futuro, acompañando a las industrias desde el primer diagnóstico hasta la validación final ante la autoridad.
La ciudad del futuro ya existe, bajo antiguas refinerías, fundidoras y naves industriales que esperan una segunda oportunidad. El primer paso para dárselas es averiguar qué hay debajo.
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