Las FIBRAs en México han intensificado la venta de activos de oficinas y retail desde 2024 para redirigir capital hacia el sector industrial, en una estrategia que responde al crecimiento del nearshoring y que está modificando la estructura del mercado inmobiliario en el país. Este movimiento ha detonado una rotación acelerada de portafolios y una mayor concentración de activos en corredores logísticos clave.
Las FIBRAs, o Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, son vehículos que cotizan en bolsa y permiten invertir en activos inmobiliarios que generan ingresos, como oficinas, centros comerciales y naves industriales. Su modelo se basa en adquirir y administrar propiedades para generar flujos constantes, lo que explica su giro hacia el segmento industrial ante su mayor dinamismo y rentabilidad.
Escasez de espacios eleva rentas y valor de activos
El ajuste estratégico se basa en desinversiones selectivas y adquisiciones enfocadas en espacios industriales, con el objetivo de capturar la creciente demanda de naves logísticas y de manufactura. De acuerdo con Vianey Macías, Head of Market Research de Spot2.mx, este proceso está redefiniendo la estructura del mercado al concentrar el inventario Clase A en manos de pocos jugadores.
“El mercado industrial en México ya entró en una fase de consolidación: las FIBRAs están compitiendo por controlar el inventario existente en los corredores más demandados”, señaló la especialista, quien destacó que esta dinámica eleva las barreras de entrada para nuevos participantes.
Reconfiguración del portafolio inmobiliario impulsa sector industrial
El dinamismo del sector ha provocado que la demanda supere la oferta en regiones clave como el norte y el Bajío, impulsando incrementos sostenidos en rentas y plusvalía. En la Zona Metropolitana de Monterrey, la disponibilidad se ubica cerca del 7.5%, mientras que en la Ciudad de México ronda el 4%, lo que refleja condiciones de mercado altamente ajustadas.
Este entorno ha llevado a que las FIBRAs adopten esquemas de arrendamiento Triple Neto (NNN), con contratos de largo plazo denominados en dólares, lo que fortalece la estabilidad de ingresos y mitiga riesgos asociados a la inflación y volatilidad cambiaria. Además, la competencia se concentra en la adquisición de activos estabilizados en ubicaciones estratégicas.
Uno de los movimientos más relevantes es la absorción de Terrafina por Fibra Prologis, operación que consolidó un portafolio de 8.1 millones de metros cuadrados con 518 propiedades, fortaleciendo su presencia en el mercado logístico y de manufactura en México.
En paralelo, vehículos como Fibra MTY han impulsado desinversiones estratégicas para fortalecer su liquidez, mientras que nuevas apuestas como Fibra Next proyectan concentrar hasta el 75% de sus activos en la zona centro del país, donde la escasez de espacios logísticos ofrece mayor potencial de crecimiento.
La tendencia apunta a un mercado cada vez más institucionalizado y competitivo, donde el acceso a espacios industriales de calidad estará dominado por jugadores con mayor escala. “Hoy la competencia no es por construir más, sino por adquirir portafolios estabilizados”, afirmó Macías, al señalar que la demanda continuará presionando la disponibilidad y los precios en el sector.
