Fibra Mty, el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente, anuncia sus resultados del primer trimestre de 2025 (“1T25”).
Recientemente cumplió un año desde la última emisión de capital, y desde la emisión y hasta el 31 de marzo de 2025, su CBFI ha generado un rendimiento total de 11.1%, superando tanto al índice de la BMV como a empresas comparables. A pesar del reciente aumento en el precio, al cierre del trimestre la valuación sigue siendo atractiva, cotizando aproximadamente 16% por debajo del valor en libros y reflejando un rendimiento de AFFO de 9.2%, con base en nuestra guía de resultados para 2025 a un tipo de cambio de 20.50 pesos por dólar.
De igual manera, el volumen promedio diario de operación de lo certificado ha aumentado de forma relevante frente a niveles históricos, particularmente durante el rebalanceo de los índices FTSE en el mes de marzo. Desde entonces, y a pesar de la volatilidad en los mercados, el precio ha mostrado un comportamiento defensivo. Consideran que esto refleja el interés por vehículos con flujos de efectivo estables, principalmente denominados en dólares, indexados a inflación y con visibilidad de largo plazo.
Pasando al desempeño del portafolio y comenzando por el comportamiento orgánico, el ingreso neto operativo mismas propiedades aumentó 24% respecto al 1T24, impulsado por la entrega de algunos proyectos de expansiones, mayores rentas derivadas de la actividad comercial y el desempeño del peso frente al dólar. Este avance también se ve reflejado en el crecimiento aproximado de 30% en el valor de las propiedades de inversión en los últimos doce meses, sin considerar las adquisiciones realizadas en el mismo periodo, reflejo de las eficiencias operativas y alta calidad de los inmuebles, arrendatarios y estructuras de los arrendamientos.
En el frente inorgánico, el 9 de abril de 2025 concretaron la adquisición de una propiedad de aproximadamente 82,250 m² de área bruta rentable, completamente ocupada por Mercado Libre, posicionándolo como uno de nuestros inquilinos más relevantes a partir de la compra. Mantienen el enfoque en propiedades industriales para manufactura ligera, esta operación fortalece la participación en naves logísticas y mejora la capacidad del portafolio para desempeñarse en distintos ciclos económicos.
Pasando a temas de estructura de capital, el 1 de abril de 2025, Fitch Ratings reafirmó las calificaciones de largo plazo ('BBB-' en escala global y 'AA+(mex)' en escala nacional), ambas con perspectiva estable. En su reporte, la agencia destacó la estrategia de crecimiento consistente, calidad del portafolio, fundamentos sólidos ante la incertidumbre, ingresos estables, integración efectiva de adquisiciones y un nivel de endeudamiento adecuado. También prevé una mejora en la diversificación del portafolio, respaldada por las adquisiciones recientes. Esto toma mayor relevancia considerando el ambiente geopolítico actual y nuestro objetivo de mantener un costo de financiamiento competitivo.
Con los recientes anuncios de EE.UU. sobre aranceles “recíprocos” y su efecto en la reconfiguración de la política comercial global. Durante estos anuncios, México y Canadá han sido beneficiados gracias al Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), lo que permite mantener aranceles de 0% para todas las exportaciones que cumplen con las reglas de origen.
De acuerdo con los análisis realizados por varios economistas, más del 90% de las exportaciones ya cumplen con los requisitos del T-MEC.
A pesar de que la revisión del T-MEC está programada para 2026, se espera que las negociaciones comiencen antes, especialmente ante el cambiante entorno comercial. Este calendario anticipado se percibe como un factor de estabilidad que reduce la incertidumbre para fabricantes e inversionistas. La continuidad del comercio libre de aranceles bajo el T-MEC incentiva aún más los compromisos de largo plazo con México, especialmente con el sector inmobiliario industrial.
En este sentido, la estrategia toma una relevancia importante, al mantener un componente mayoritario de edificios rentados a largo plazo, con inquilinos establecidos en México desde hace varias décadas, y principalmente con contratos denominados en dólares. Para fortalecer aún más la estrategia, decidieron incrementar el componente de rentas en sectores como el e-commerce, los cuales, al estar enfocados en el mercado doméstico, tienen un carácter defensivo en situaciones de incertidumbre en materia de comercio global.
En cuanto a la capacidad de crecimiento al 31 de marzo de 2025, y aislando la adquisición de Mercado Libre, contamos con la capacidad potencial de invertir cerca de US$ 800 millones en propiedades industriales sin recurrir al mercado de capitales, utilizando en su lugar una combinación de efectivo disponible, capacidad de apalancamiento y estrategias de reciclaje de activos. Considera la empresa que el actual ambiente pudiera ofrecer oportunidades de inversión adicionales que buscaremos aprovechar, sin sacrificar nuestra estrategia de inversión selectiva y disciplinada que preserve la flexibilidad financiera y genere valor a nuestros inversionistas en el largo plazo.
Finalmente, continúan avanzando en múltiples frentes de nuestra estrategia de sostenibilidad. Destaca la evaluación CSA de S&P Global, en la que superamos en 15% nuestra meta anual y nos posicionamos en el Top-3 nacional del sector. En GRESB, incrementamos el desempeño en 5% y mantuvimos el distintivo Green Star. Por otro lado, como signatarios de los Principios de Inversión Responsable de la ONU, mejoraron las calificaciones en los módulos de Gobernanza y Bienes Raíces. Y, por último, están certificados por Great Place To Work® México como uno de los Mejores Lugares para Trabajar™, reafirmando su compromiso con el desarrollo humano y organizacional.
Comentarios Destacados del periodo:
- El 24 de marzo, Fibra Mty firmó un acuerdo vinculante para la adquisición de una propiedad industrial con un área bruta rentable (“ABR”) total aproximada de 82,250 metros cuadrados 100% ocupada por Mercado Libre en León, Guanajuato. La transacción fue concretada y liquidada el pasado 9 de abril de 2025 por US$ 106 millones.
- Al 31 de marzo, Fibra Mty cuenta con activos totales de Ps. 46,572.7 millones. Los cuales se conforman principalmente por Ps. 6,291.1 millones en efectivo y equivalentes de efectivo y Ps. 38,817.1 millones en propiedades de inversión.
- Al cierre del 1T25, el nivel de endeudamiento se ubicó en 26.2%, prácticamente en línea con el 25.9% registrado al cierre de 2024.
- Considerando el efectivo disponible y la capacidad de endeudamiento al cierre del 1T25, Fibra Mty tiene la posibilidad de invertir una cantidad de alrededor de US$ 600 millones en el sector industrial sin sobrepasar su nivel de endeudamiento objetivo del 35%.
- Fibra Mty cerró el 1T25 con 117 propiedades en su portafolio, incluyendo 93 para uso industrial, 18 para uso de oficinas, y 6 para uso comercial. El ABR ascendió a 1,889,801 m2 con una tasa de ocupación de 95.3%, calculada por ABR. Adicionalmente, la reserva territorial se mantuvo en un total de 912,546 m2.
- La renta promedio por metro cuadrado, considerando las tarifas en pesos y dólares, fue de US$6.0 en naves industriales, US$19.2 en oficinas corporativas, US$16.5 en oficinas operativas y US$8.0 en inmuebles comerciales.
- Los ingresos totales alcanzaron Ps. 844.1 millones, 39.5% por encima del 1T24.
- El Ingreso Operativo Neto (“ION”) del total del portafolio fue de Ps. 779.3 millones, 41.3% mayor al 1T24. Por otro lado, el Ingreso Operativo Neto (NOI) de sus mismas propiedades ascendió a Ps. 684.6 millones, 24.0% superior al mismo trimestre del año anterior.
- La utilidad antes de financieros, impuestos, depreciaciones y amortizaciones (“UAFIDA”) del 1T25 alcanzó Ps. 711.5 millones, 40.0% por encima del 1T24.
- Los márgenes ION y UAFIDA del 1T25 fueron de 92.3% y 84.3%, respectivamente, 230 y 130 puntos base por encima de los márgenes objetivo de 90% y 83%, respectivamente.
- El Flujo de Operación (“FFO”) y el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se situaron en Ps. 670.6 millones y Ps. 647.6 millones, respectivamente, 50.0% y 40.8% por encima del 1T24.
