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Infraestructura

Inmobiliaria  Parque industrial 

El Bajío mantiene la atracción de inversiones

Por Elenne Castro. Mayo 2022

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A pesar de tener un escenario económico con interrupción en las cadenas de suministro, prolongado periodo de inflación y condiciones geopolíticas adversas, el mercado industrial en el Bajío inicia el 2022 con indicadores positivos. 

Abraham Fernández, director del sector industrial de Newmark, comentó que lo anterior se desprende del reporte de la actividad industrial en Querétaro, Guadalajara y Guanajuato correspondiente al primer trimestre del presente año, y subraya que sectores como el comercio electrónico, logística, manufactura, automotriz, metalmecánico y alimentos han hecho crecer la demanda industrial del Bajío.

MERCADO INDUSTRIAL EN QUERÉTARO

Además de registrar el tercer trimestre consecutivo con absorciones positivas, se anunciaron diversos proyectos de inversión nacional y extranjera en la entidad, elevando a 6.2 millones de metros cuadrados el inventario industrial clase A, al cierre del primer trimestre de 2022.

La superficie industrial en construcción tuvo un ligero incremento al pasar de 148 a 159,000 metros cuadrados respecto al anterior trimestre y la tasa de disponibilidad continúa a la baja, al pasar de 4.3% a 3.2%, respecto al trimestre anterior.

“Durante este trimestre se dieron a conocer nueve proyectos de inversión extranjera directa de empresas relacionadas con el sector automotriz, metalmecánico, manufactura y alimentos; dos operaciones fueron para expansiones y se iniciaron nuevas construcciones de empresas con presencia y operación actual en Querétaro en el sector automotriz y la alta demanda de espacios Ready to Use para empresas de e-commerce y logística plantea una oportunidad para desarrollar edificios especulativos”, indicó.

Agregó que, la disminución de la tasa de disponibilidad en Querétaro se debe a los valores de actividad, así como pocas desocupaciones e ingresos en el mercado. Los corredores Aeropuerto y El Marqués fueron los que registraron mayor actividad con operaciones que ascienden a 54,000 metros cuadrados. Se espera que este dinamismo continúe a lo largo del año e impulse proyectos de construcción de nuevas naves especulativas.

Entre las principales operaciones registradas en el primer trimestre del año destaca la llegada de empresas del sector automotriz y electrónico. El corredor Aeropuerto tuvo el mayor número de operaciones, además de cierres en naves especulativas, y también se registraron movimientos en terrenos bajo proyectos BTS y expansiones. 

“Hay alrededor de 52 proyectos de inversión en negociación, de acuerdo con información revelada por representantes del Gobierno del Estado, por lo que se espera una alta demanda de espacio industrial durante 2022 así como la instalación de mega proyectos que tengan influencia en los precios y la actividad en los corredores cercanos. Destaca el Data Center regional ubicado en el corredor Aeropuerto”.

Existe un gran interés de empresas internacionales por establecer nuevos Data Centers y la Agencia Estatal de Energía de Querétaro buscará coordinar, cooperar y coadyuvar en las gestiones necesarias para incrementar la capacidad instalada del suministro eléctrico en el estado.

En cuanto a los precios de arrendamiento hay una clara tendencia a que continúen incrementándose. Durante el primer trimestre de 2022 se registró un aumento de 4% respecto al trimestre anterior. Los corredores que tuvieron elevación de precios fueron Aeropuerto y El Marqués, mientras que Querétaro Norte no reportó cambios significativos. 

El valor de las exportaciones en Querétaro se concentró en los sectores de fabricación de transporte, equipo y accesorios electrónicos.

MERCADO INDUSTRIAL DE GUADALAJARA

Durante el primer trimestre del 2022, la Zona Metropolitana de Guadalajara presentó importantes movimientos respecto a la actividad industrial, destacando la demanda derivada de la escasez de espacios industriales en la zona, presentando un inventario industrial clase A de poco más de 5.2 millones de metros cuadrados en el primer trimestre de 2022.

La alta demanda de espacios industriales se mantendrá como resultado del boom que prevalece en las industrias de e-commerce y logística. Actualmente hay una oferta muy limitada de espacios industriales Ready to Use al igual que de tierra disponible para el desarrollo de parques industriales, por lo que existe una clara tendencia a que los precios de arrendamiento continúen incrementándose y una oportunidad contundente para quienes ya están en proceso de desarrollo y construcción de naves especulativas en renta.

Fernando Lara, analista de la división de investigación de mercados de Newmark, comentó que a lo largo del periodo, el corredor que aportó prácticamente todos los movimientos fue El Salto, con una actividad de mercado de casi 133,000 m2, debido a incorporaciones de construcción al inventario existente, así como absorción bruta de casi 50,000 m2. 

“Sin embargo, la construcción disminuyó en comparación con el 4T 2021, al presentar 77 mil metros cuadrados y la tasa de disponibilidad en la ZM de Guadalajara se mantuvo constante respecto al 4T2021”, señaló.

Añadió que, del total de las operaciones del mercado industrial de Guadalajara, el 92% corresponde a la actividad logística; mientras que, el 8% restante se refiere al giro alimenticio, cuya actividad responde a la manufactura.

Por otro lado, la disponibilidad del mercado también se centra en el corredor El Salto, lo que da oportunidad a los otros submercados de retomar la planeación y construcción de nuevos parques industriales.

De los seis corredores en los que actualmente se delimita el mercado de la Zona Metropolitana de Guadalajara, los mercados de Zapopan Norte y El Salto, son los únicos que presentan parques industriales en construcción; cada corredor con 40,000 m2 de espacios en obra, lo que no satisface la demanda de actual del mercado.

Debido a la creciente demanda del mercado, el incremento de los precios ponderados de la ZM de Guadalajara presentó un alza generalizada durante el primer trimestre de 2022. 

A partir del 2018, los precios en la ZM habían aumentado alrededor de 3% anual; sin embargo, los precios respecto al primer trimestre 2021 han mostrado casi 8% al alza, respondiendo no sólo a los altos niveles inflacionarios de los meses recientes, sino también, a la visible disminución de espacios disponibles del mercado.

MERCADO INDUSTRIAL EN GUANAJUATO

Tres aspectos destacaron en los movimientos del mercado industrial de Guanajuato: aumento en los valores de actividad, disminución de precios de salida y pausa en proyectos de construcción

De continuar con este patrón, se espera que junto con la posición competitiva de Guanajuato al tener uno de los inventarios industriales más grandes del país de acuerdo a nuestro reporte nacional, se continúe con su recuperación.

El aumento en los valores de actividad, principalmente en los corredores de Apaseo, Irapuato, San José Iturbide y Silao, influenció la disminución de la tasa de disponibilidad, la cual pasó de 5.0% a 4.5%. 

La absorción neta alcanzó los 26.9 mil metros cuadrados y se espera que este comportamiento detone proyectos de construcción. El inventario industrial clase A se compone de 8.1 millones de metros cuadrados al cierre del primer trimestre de 2022.

Los anuncios durante el arranque del año incluyeron la expansión y construcción de plantas relacionadas a la proveeduría y fabricación directa del sector automotriz. Por otro lado, se anunció un nuevo proyecto industrial que contempla la construcción del parque Orient Business Park sobre una superficie de 10 hectáreas.

Los precios han tenido un comportamiento reservado frente a periodos de inflación y escenarios macroeconómicos de incertidumbre y durante este trimestre se observó la disminución en los precios de salida, mejorando la competitividad de los espacios industriales en el mercado. 

Silao fue el corredor con la mayor variabilidad de precios respecto los demás submercados debido a su amplia oferta de espacios. La concentración industrial y la variabilidad de precios pudieron contribuir a los valores de actividad registrados en este submercado

Guanajuato plantea una recuperación en marcha, robustecido por la fuerte presencia de la industria automotriz y su cadena de proveeduría que a paso cauteloso pero firme, continúa con crecimientos importantes como la fase dos de una planta de neumáticos, en León que involucra una inversión de alrededor de 400 millones de dólares. 

“El valor de las exportaciones de Guanajuato señala que el 68% de la participación se relaciona con productos para la fabricación de equipo de transporte y otros sectores son de plástico y hule, así como la industria alimentaria”, indicó Abraham Fernández.

 


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