La zona norte del Valle de México confirmó su papel como epicentro del dinamismo industrial en la región. De acuerdo con el reporte Marketview Industrial CDMX 2T 2025 de CBRE México, el corredor CTT (integrado por Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán) concentró el 47 % de la demanda total de espacios industriales durante el primer semestre del año, consolidándose como el principal motor del mercado.
En un entorno donde la absorción bruta acumulada alcanzó 640,000 m², el CTT también atrajo el 91 % de la nueva oferta incorporada, manteniendo niveles mínimos de disponibilidad con una tasa de vacancia de apenas 0.8 %.
Crece la absorción neta y construcción en CTT
La absorción neta, es decir, los espacios efectivamente ocupados, alcanzó 439,000 m² en el 1S 2025, lo que representa un crecimiento de 496 % respecto al mismo periodo del año anterior y un alza del 97 % en comparación con niveles prepandemia. Solo en el segundo trimestre se incorporaron 285,000 m² al inventario, de los cuales el 93 % ya estaba pre-arrendado, lo que refleja la fuerte demanda anticipada por parte de las empresas.
“El CTT ha consolidado su atractivo gracias a su conectividad logística, cercanía con la capital y disponibilidad de infraestructura moderna, lo que lo hace ideal para empresas de manufactura ligera, logística y comercio electrónico”, detalla el análisis de CBRE.
Nearshoring e inversión impulsan crecimiento
Durante el 2T 2025, iniciaron obras por 213,000 m², de los cuales el 88 % se concentraron en Cuautitlán y Tultitlán, con un avance en proyectos tipo Built to Suit. De los más de 433,000 m² en construcción, el 21 % ya está pre-arrendado, reflejando una clara tendencia a asegurar espacios desde etapas tempranas.
Además, el pipeline de proyectos en planeación ya supera los 3.3 millones de m², destacando a Zumpango-AIFA con el 54 % de estas futuras edificaciones y al CTT con el 26 %. Este volumen reafirma que el norte de la ciudad seguirá liderando la expansión industrial en el corto y mediano plazo.
A nivel nacional, el sector industrial fue el principal receptor de Inversión Extranjera Directa (IED) al cierre del primer trimestre de 2025, acumulando 12,216 millones de dólares, impulsado por proyectos de manufactura y minería. Estados Unidos, Países Bajos y Australia lideraron las inversiones.
En la zona metropolitana, el sector logístico representó el 69 % de las transacciones del segundo trimestre, mientras que el e-commerce aportó el 31 %. México y Argentina fueron los principales países de origen de las empresas arrendatarias. En el CTT, la superficie promedio de transacción fue de 9,000 m², confirmando su rol como punto clave para operaciones de gran escala.
El inventario industrial clase A de la ZMCDMX cerró el semestre con 11.98 millones de m², tras incorporar 411,000 m² nuevos. Cuautitlán fue el corredor con mayor aportación, concentrando el 73 % de la nueva oferta, seguido por Tultitlán (17 %) y otros corredores como Huehuetoca-Tepeji, Last Mile y Vallejo-Azcapotzalco.
Se estima que para el cierre del 3T 2025, el inventario supere los 12 millones de m², con un mercado aún presionado por la baja disponibilidad y la alta participación de pre-arrendamientos, que ya representan el 79 % de las transacciones.
