El nearshoring elevó la demanda de naves industriales en México hasta niveles que ya presionan la capacidad disponible en los principales corredores logísticos del país. De acuerdo con Spot2.mx, mercados como Apodaca, Nuevo León, operan con una ocupación de entre 96 y 97%, mientras que en Aguascalientes el espacio disponible es prácticamente inexistente. Este escenario abre oportunidades para nuevas inversiones en infraestructura industrial mediante esquemas de financiamiento colectivo.
El financiamiento colectivo gana relevancia en la expansión industrial
La firma destaca que el principal desafío para el crecimiento del mercado ya no radica en la falta de demanda, sino en el acceso a capital para desarrollar nuevas bodegas y parques industriales. En ese contexto, las plataformas de crowdfunding inmobiliario, reguladas por la CNBV bajo la Ley Fintech, comienzan a cubrir el segmento que tradicionalmente no atienden la banca comercial ni los grandes fondos de inversión. A mediados de 2025 existían nueve plataformas autorizadas como Instituciones de Financiamiento Colectivo en el ramo inmobiliario, de las cuales siete operaban de manera activa.
Vianey Macías, Head de Market Research de Spot2.mx, afirmó que los corredores industriales más demandados presentan niveles de ocupación que pueden considerarse de saturación. La directiva señaló que el cuello de botella se concentra en el financiamiento para construir nueva infraestructura, por lo que el crowdfunding adquiere un papel cada vez más relevante para canalizar recursos de personas físicas y pequeñas empresas hacia proyectos logísticos e industriales.
Corredores industriales mantienen alta ocupación por el impulso manufacturero
El análisis identifica a Apodaca como el corredor con el mayor rendimiento implícito anual, cercano a 8.5%, impulsado por la fortaleza de la cadena de suministro automotriz y manufacturera. En El Marqués, Querétaro, la ocupación oscila entre 94 y 96%, mientras que Zapopan Norte mantiene niveles de entre 93 y 95% gracias al crecimiento del comercio electrónico. Por su parte, Tlalnepantla registra las rentas industriales más elevadas del país, con un promedio de 12.50 dólares por metro cuadrado al mes, reflejo de la escasez de espacios disponibles.
Spot2.mx añade que el Plan México 2025-2030, que contempla la construcción de 100 parques industriales, créditos de hasta 20 millones de pesos para PyMEs y garantías de hasta 80% para primeros préstamos, puede fortalecer el desarrollo de nueva infraestructura logística. La empresa considera que la combinación de política industrial y financiamiento colectivo contribuirá a ampliar la oferta de espacios para responder al crecimiento de la manufactura y la relocalización de empresas hacia México.
La plataforma concluye que la elevada ocupación de los principales corredores industriales confirma el atractivo de México para la inversión productiva. En este entorno, el financiamiento colectivo surge como una alternativa para acelerar el desarrollo de infraestructura y respaldar el crecimiento de sectores estratégicos vinculados con el nearshoring, la logística y la manufactura especializada.
