El mercado inmobiliario industrial de la Ciudad de México y su Zona Metropolitana cerró 2025 con niveles históricos de absorción, un pipeline de construcción sólido y una fuerte participación de inversión extranjera directa, de acuerdo con el reporte Marketview Industrial CDMX 4T 2025 de CBRE.
Al cierre del año, la absorción bruta acumulada alcanzó 1.6 millones de metros cuadrados, la cifra más alta registrada en este mercado. Este desempeño estuvo impulsado principalmente por prearrendamientos, renovaciones de contratos y la actividad en corredores estratégicos como Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán (CTT), así como en la zona Zumpango–AIFA.
“Durante 2025, el mercado industrial de la Ciudad de México y la Zona Metropolitana mantuvo una dinámica sólida, con niveles de absorción sin precedentes, impulsados por operaciones anticipadas y renovaciones en corredores clave”, señaló Francisco Muñoz, vicepresidente ejecutivo de Industrial y Logística de CBRE México.
Oferta industrial y crecimiento del inventario en la ZMCDMX
En términos de nueva oferta, durante 2025 se incorporaron aproximadamente 719 mil metros cuadrados al inventario industrial clase A. Cuautitlán concentró 64% de esta superficie, seguido por Tultitlán (16%) y Zumpango–AIFA (10%). Un rasgo relevante del año fue que 79% de los nuevos proyectos ingresaron al mercado ya prearrendados, lo que confirma la tendencia de absorción anticipada.
Con estas incorporaciones, el inventario industrial de la ZMCDMX alcanzó 12.29 millones de metros cuadrados, lo que representó un crecimiento anual de 6.2%. Para el primer trimestre de 2026, se prevé la entrega de más de 400 mil metros cuadrados adicionales, lo que elevaría el inventario a cerca de 12.7 millones de metros cuadrados.
El pipeline de construcción al cierre de 2025 sumó 704 mil metros cuadrados, de los cuales 46% ya se encontraba comprometido. Zumpango–AIFA lideró la superficie en desarrollo con 43%, seguido por Cuautitlán (20%), Tultitlán (17%) y proyectos de última milla dentro de la ciudad (12%). Los precios de salida en renta se ubicaron en un rango de 7.50 a 13.50 dólares por metro cuadrado mensual.
Demanda logística e inversión extranjera impulsan el mercado
A pesar del ingreso de nueva oferta, la tasa de vacancia se mantuvo en niveles bajos, al cerrar el año en 2.7%, equivalente a 332,710 metros cuadrados disponibles. Este indicador representó un incremento anual de 0.9 puntos porcentuales, asociado principalmente a superficies recién entregadas.
Cuautitlán concentró 35% del espacio disponible, seguido por Tepotzotlán (26%) y Zumpango–AIFA (14%). En cuanto al perfil de la demanda, el sector logístico captó 91% de la absorción anual, mientras que el comercio electrónico representó 7%.
Por origen de capital, las empresas mexicanas participaron con 46% de la absorción total, seguidas por compañías de Estados Unidos (19%), Francia y Corea del Sur (9% cada una) y Argentina (8%).
El dinamismo del mercado industrial se vio respaldado por el flujo de inversión extranjera directa (IED). Cifras preliminares de la Secretaría de Economía indican que el Estado de México captó 2,324 millones de dólares de IED al cierre del primer semestre de 2025, equivalentes a 7% del total nacional y un crecimiento anual de 46%. Estados Unidos se mantuvo como el principal inversionista, seguido por Alemania, Países Bajos y Canadá.
De cara a 2026, CBRE anticipa una continuidad en la expansión del mercado, apoyada en un pipeline en planeación de 2.2 millones de metros cuadrados en Zumpango–AIFA y 978,000 metros cuadrados adicionales en el corredor CTT. Cerca de 68% de estos proyectos corresponden a esquemas build to suit, lo que apunta a una demanda sostenida y especializada por parte de usuarios industriales y logísticos.
