Con la llegada de proveedores de las diferentes armadoras automotrices que están instaladas en el Bajío, la región se posicionó como uno de los mercados más dinámicos y la zona con la mayor oferta de espacios industriales.
El año pasado, la oferta nueva de espacios industriales en el Bajío registró más de 1.6 millones de m2, para pasar de 7.6 millones de m2 en 2015 a finalizar el 2016 con una cifra récord de 9.2 millones de m2 de inventario, lo que significa un crecimiento del 21%, dijo Samuel Campos, Vicepresidente Senior de la consultoría inmobiliaria CBRE.
El especialista dijo a Mexico Industry que al cierre del 2016, la comercialización o absorción bruta en el Bajío registró un récord histórico de 1.5 millones de m2.
“Hubo números muy interesantes. Todo el Bajío comercializó 1.5 millones de m2, esto sumado a que hay en proceso de construcción 1,147,500 m2, nos da cifras mucho mejores que en el 2015”, destacó.
Recordó que en la región se construyen las plantas de Toyota (Guanajuato), BMV (San Luis Potosí), la armadora conjunta de Daimler y Nissan (Aguascalientes) y las expansiones de Ford (Chihuahua y Guanajuato). Ante ello, la llegada de los distintos proveedores de estas armadoras impacta positivamente el desarrollo del Bajío.
“El sector automotriz sigue siendo el factor que más está impulsando el desarrollo”.
Destacó que los espacios hechos a la medida o built to suit (BTS), principalmente del giro automotriz, representan el 60% de la demanda total.
Refirió que algunos parques industriales de Guanajuato registran ocupaciones al 100%, por lo que han continuado con nuevas etapas de desarrollo, por ejemplo, Castro del Río. En algunos casos ha sido necesaria la creación de nuevos, como el de Vynmsa en León, Marabis en Comonfort, Cuadritos en Celaya, Colinas en Apaseo, entre otros.
GUANAJUATO REGISTRA CRECIMIENTO
En el 2016, el Bajío terminó con un inventario de 9.2 millones de m2, de estos, el Estado que más metros cuadrados tiene actualmente es Guanajuato, con 3.25 millones de m2, seguido de Querétaro, San Luis Potosí y Aguascalientes.
De acuerdo con Campos, al finalizar el 2016, el inventario industrial Clase A de Guanajuato continuó con un fuerte crecimiento que lo mantuvo como el mercado más grande de la región con un incremento anual del 27% y una disponibilidad del 7.1%.
Querétaro registró un crecimiento de su oferta del 15% anual y mantiene una tasa de disponibilidad del 9.8%.
San Luis Potosí y Aguascalientes reportan tasas de disponibilidad del 3.7% y 2.4%, respectivamente.
“Guanajuato y Querétaro están en niveles sanos de disponibilidad, estas tasas nos permiten tener una sana relación entre la oferta y la demanda, lo cual es positivo para el mercado. En San Luis Potosí y Aguascalientes la oferta está limitada”, explicó.
Resaltó que la gran ventaja del Bajío es que si la oferta está limitada en algún sitio, los inversionistas pueden buscar en otras ciudades de la región: “Esta correlación que hay en la zona nos permite que el nivel de rentas no se altere tanto”.
En cuanto al precio promedio de compra dio a conocer que sobre el corredor industrial el precio promedio está alrededor de 45 dólares por m2; en tanto fuera del corredor industrial, se ubica entre los 30 y 35 dólares.
PRINCIPALES OPERACIONES EN GUANAJUATO
Samuel Campos reveló que entre las principales operaciones que se registraron en el último trimestre del 2016 destacan: la de una empresa japonesa que adquirió 41,064 m2 en Castro del Río; otra compañía nipona de 36,000 m2 en Guanajuato Puerto Interior y una más de 28,900 m2 en el parque Sendai.
En cuanto a las perspectivas para el 2017, el experto dijo que estas son positivas: “Todas las empresas con las que estamos trabajando siguen adelante con sus proyectos, están apostándole fuerte a México, hay imponderables que si se llegan a concretar alterarán el panorama, pero la fotografía del día de hoy es alentadora”.
Explicó que la región está en una etapa de maduración y que cuando Toyota cierre su ciclo de proveedores entrará en una fase completa de maduración.
“El 2016, ha sido un año histórico para el Bajío, nosotros en CBRE estamos monitoreando constantemente, vemos y hemos sido testigos de la pujanza del mercado”, expresó.
Campos refirió que ningún otro Estado del país está apostándole tanto al desarrollo de parques industriales como lo hace actualmente Guanajuato.
Resaltó el desarrollo de complejos industriales fuera del corredor industrial: “Es una apuesta interesante la que está haciendo el Gobierno del Estado al incentivar a los desarrolladores para que construyan en estas zonas”.
Consideró que la cercanía de estos parques industriales a ciudades medias con calidad de vida y la disponibilidad de mano de obra marcarán la pauta para el éxito de estos complejos.
DINAMISMO INDUSTRIAL
De acuerdo con información de la Secretaría de Desarrollo Económico Sustentable (SDES), en Guanajuato hay 28 parques industriales al día de hoy, de los cuales, ocho son previos al 2012, más 20 complejos que han sido anunciados y/o están por anunciarse en el periodo 2012-2017.
En conjunto, estos parques industriales representan 4,731.20 hectáreas.
Cabe destacar que tan solo en el 2016 se anunciaron ocho parques industriales, que representan una inversión de 266.53 millones de dólares y 28,200 empleos proyectados.
Asimismo, informó que el año pasado se concretaron 47 proyectos de inversión en el Estado, los cuales alcanzan una inversión estimada de 2,379.53 millones de dólares. Algunos de ellos fueron: Schaeffler, Michelin, Rongtai, Interceramic, Pirelli, entre otros.
Los principales países inversionistas son Japón, Estados Unidos, Alemania, México, Italia, Francia, Suiza, España, Canadá, India, Brasil y China.
A decir de la SDES, la consolidación de estos nuevos parques generará nuevas oportunidades para las micro, pequeñas y medianas empresas (mipymes) en el desarrollo de proveeduría, desde su construcción hasta su arranque.
También, detonarán el arribo de proyectos nacionales y extranjeros que generarán nuevos empleos en la entidad.
MOVIMIENTO GENERA MOVIMIENTO
José Castro, consultor de la división industrial del Bajío en Colliers, dijo a Mexico Industry que al tercer trimestre del 2016, el comportamiento de la oferta y demanda de suelo industrial en Guanajuato registró una disponibilidad de más de 196,000 m2 y una demanda de 150,000 m2, lo que significó una tasa de absorción de 136,300 m2.
“El 2016 fue muy dinámico, pues todas las cifras y valores nos indican que hay una alta absorción”.
Consideró que gracias a las inversiones de armadoras y la consolidación de las empresas proveedoras, se detonó la construcción de edificios especulativos con una colocación rápida en el mercado.
“Hay factores que muestran que Guanajuato cuenta con una diversificación interesante de la inversión extranjera; vemos empresas como Mazda, Toyota y Honda que han confiado en el Estado”.
En el tema de comercialización de la tierra en el Estado –detalló- se comporta favorablemente, pues respecto a las nuevas naves que se estuvieron construyendo el año pasado, se tiene un registro de más de 50 (entre edificios especulativos, BTS y edificios que se adquirieron por parte de algunos usuarios), lo cual representa un movimiento y dinamismo importante para la región.
El especialista dijo que Guanajuato es considerado un polo industrial que ha sabido adaptarse a las diferentes dinámicas generadas en el entorno.
Consideró que temas como la creación de centros de preparación técnica y especializada, infraestructura carretera y conectividad entre parques industriales, la clusterización de diversos sectores y la consolidación de las cámaras empresariales, han hecho el escenario propicio para que cada vez más desarrolladoras de parques y naves industriales inviertan en Guanajuato.
RETO: MANTENER LA CONSOLIDACIÓN
Hablando de perspectivas, José Castro declaró que aún existen aspectos a evaluar como la llegada de proveeduría y la diversificación de la inversión extranjera en el Estado.
“La industria proveedora buscará lugares ya consolidados y el reto de Guanajuato será el mantener el ritmo de la capacitación técnica en la mano de obra y favorecer las oportunidades de vinculación con las empresas y desarrolladoras”, sostuvo.
Otro tema a analizar es el bono demográfico –comentó- ya que esto ha generado una clase media que está impulsando a toda la economía interna del país.
“Este es un momento de oportunidades si se sabe evaluar realmente la situación global y tomar estos días de incertidumbre para trabajar los factores internos que nos fortalecen, ocuparse en lo que al Estado le concierne y enfocarse en la atracción de empresas en conjunto con los desarrolladores mediante una especulación educada, es decir, sin acelerarse, pero tampoco sin detener su crecimiento”.
GUANAJUATO SUMA DESARROLLOS
Carlos Martínez, presidente de la Asociación de Parques Industriales del Estado de Guanajuato (APIPEG), informó que Guanajuato ha tenido un crecimiento importante de parques industriales en los últimos años: “Como ejemplo, antes del 2012 existían oficialmente solo ocho parques industriales bien establecidos, más las ciudades, zonas y clústeres, los cuales sumaban 27 desarrollos”.
Sin embargo, expuso que a partir de la entrada del actual gobierno, y de la apuesta y confianza de los inversionistas y/o desarrolladores, se propició que actualmente en Guanajuato haya 47 desarrollos industriales con infraestructura y servicios de clase mundial, de diferentes tipos, superficies y con una amplia oferta de tierra y naves industriales, dentro y fuera del corredor industrial, los cuales están listos para recibir a la inversión nacional y extranjera.
Asimismo, informó que al cierre del 2016 el precio de la tierra industrial a la venta osciló entre los 38 y 44 dólares por m2; en tanto, el precio de renta mensual de una nave industrial de tipo estándar rondó entre los 3.90 y 4.60 dólares por m2.
Explicó que los parques industriales contribuyen al crecimiento y desarrollo económico de una región, ya que son la casa de las inversiones.
La administración y operación de cada parque o desarrollo industrial –sostuvo- es promotora y vendedora del Estado, al ser la cara de la infraestructura y servicios de clase mundial de los mismos.
“Entre más equipados y mejor ubicados estén los parques industriales, más competitivo será el Estado o país para recibir inversiones, y por ende, más competitivas se volverán las empresas que se instalen en ellos, debido a que contarán no solo con infraestructura de clase mundial, sino con todos los servicios y localizaciones inmejorables, lo cual es necesario para su proceso productivo y para atender a sus clientes y proveedores”, concluyó.
